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【案例】土地信托在土地流转中发挥怎样的作用?附案例分析

土地流转怎么搞2019-10-08 06:59:11


土地信托就是土地所有权或使用权人(即委托人)将自己的土地托付给专业组织或机构进行更科学的规划与管理,并签订信托契约,保障委托人的权益以及收益。


土地信托化是依据信托共有制构建的一种新型土地制度,具有产权清晰、利益直接、风险共担、效益明显、操作简便等特点。土地信托化以集体所有制为基础,利用土地信托共有制多层产权结构的特点,将土地分解成为价值资产和实体资产,坚持土地集体所有制,按照市场经济的要求,把集体土地所有权中的占有权、使用权、受益权、处置权多项权利进一步分开。农民享有受益权和最终的处置权,而信托机构享有土地经营权,实行统一规划和统一开发利用,发展适度规模化经营。


案例:安徽宿州土地信托项目

中信信托公司成立了国内首单土地流转信托,信托期限为12年,试点地为安徽省宿州。首期流转土地面积达5400亩,后期土地流转面积可达 25000亩。流转后的土地拟建现代农业循环经济产业示范园(“农业示范园”),园区规划为五大板块,涉及二十多个子项目,具体包括:现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业与农业物联网、农业科研平台。该土地信托项目采用“财产权信托+资金信托”的混合式模式,项目整体规划分两步走:


1、财产权信托

环节一:土地承包经营权的确权、登记及委托。在承包人自愿流转土地承包经营权的基础上,由安徽省宿州政府主导土地承包经营权的确权、登记与归集。


环 节二:信托公司介入。安徽省宿州政府作为信托计划的委托人将土地承包经营权作为信托财产转移给某信托公司进行规模化管理。信托公司将信托单位分成5400 万份,土地承包人持有的每一亩土地承包经营权对应1万份信托单位。同时,信托公司聘请某农业投资公司对标的土地进行专业化运作,由农业投资公司为实际土地使用人承租该土地并牵头建设农业示范园,负责招租、管理与经营,并由其对承包人的基本地租收入承担差额补足义务。


环节三:收益分配。信托公司将农业投资公司支付的土地基本地租及其后期利用土地后增值部分的70%(暂定)分配给区政府,再由区政府根据参与人的登记信息分配收益(政府可从中扣除相应的服务费)。


2、资金信托

为了解决土地流转过程中可能出现的资金不足,包括农业投资公司在土地整理、农业示范园建设、对外出租等各个阶段的流动性问题,信托公司将结合实际情况发行期限不同的资金信托产品。


2016年上海浦东土地信托项目再次试水

2016年浦东将以浦东综合配套改革为新突破,促进城乡一体化、全面提升基层社会治理能力,其中一大重点内容是深化农村集体资产和土地管理制度改革。具体内容包括,开展村资委托代管试点,将集体资产委托镇集体公司或专业机构统一管理,促进村级集体资产规范管理和健康运行;开展镇级集体经济组织股份化改革试点;探索在农村土地流转中引入信托机制,加快农村土地承包经营权流转,鼓励适度规模经营。


土地信托模式下催生土地银行

目前,国内的土地信托仍然处于较稚嫩的阶段,有人士表示,土地信托的模式下必将催生土地银行,不管是土地流转还是土地信托行业的巨头,对未来农村土地的长远布局都着眼于土地信托。土银网致力于打造专业的土地流转及农村金融平台,在土地信托的模式下,我们帮助农民发布土地信息、管理土地,为农民带来固定的受益;帮助企业管理土地,让企业从中获利。随着农村土地流转规模越来越大,最终农民的土地将变为可携带性资产,农民将自己的土地“存入“土地银行,获得相应利息,以及用于投融资的产品。



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