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发挥信托作用 促进养老产业发展

中国信托业协会2020-11-21 10:52:03




自2000年我国进入老龄化社会以来,由于人口基数巨大、老龄化速度较快以及面对的“未富先老”“未备先老”挑战,养老形势十分严峻。由此,国家政策导向由“养老事业”向“养老产业”转变,像一剂“催化剂”催生了养老产业的发展。然而,目前我国养老设备及服务保障准备不充分、老年人刚性需求同养老供给不匹配的矛盾逐步显现。在养老产业发展过程中,信托作为金融业四大支柱之一,应为推动中国养老相关产业发展承担更多责任、发挥更大作用。


养老与信托的关系


养老和信托有着许多共性。首先,养老和信托都是基于信任而产生的一种行为。养老是老人们基于对子女们、对社会福利的一种情感上的信任,而信托是基于法律关系而产生的对受托人的信任。其次,养老和信托都是在弥补当事人在知识和能力上的一种不足。养老是老年人由于缺乏专业的护理知识或者赡养自己的行为能力而产生的一种委托行为,信托则是委托人以缺乏相关投资、管理知识为缘由而委托受托人代其操作。最重要的一点是,养老和信托能够相互融合、相互促进。


目前养老地产产业发展滞后。养老地产与普通住宅最大的区别是,除了满足老有所居的需求外,还要能够满足老年人的养老生活需求,包括养老服务需求以及医疗康复需求。在老年人口大国的中国,政策、服务和融资已经成为养老地产发展道路上的障碍,尤其在融资方面,很多项目都在等待资金解救。信托在养老地产的开发、销售和经营中能够充当起融资、促进流转、增信、锁定客户等多重角色,尤其是其灵活的制度可为养老地产融资难题带来解决办法,为养老地产这个在未来地产行业拥有大发展空间的行业,带来更多商机。


我国养老地产发展的现状与瓶颈


养老地产归属于房地产,是房地产的一个子类——主题地产。这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发类型,其核心在于适老化的设计。而房地产企业的融资特点是,融资资金量大、融资受国家政策影响,且房地产市场是关键。


相对于一般的房地产开发企业,养老地产开发企业的融资瓶颈更为突出。目前我国养老地产项目普遍存在资金需求量大、资金自平衡能力差、抵押率低、盈利模式不清晰等问题。通常,养老地产的投资除了土地成本以外,还包括对“适老设计”的投资。而且,养老地产不同于一般的房地产项目通过销售进行现金回流,以实现现金流自平衡,养老地产项目大多数为持有型,通过项目销售解决资金问题比较难。而对以持有型为主的养老地产,利润率低、资金回收期长。同时,配套的养老服务这个附加条件更加重了养老项目开发和经营中的资金需求问题。


信托与养老地产产业的双赢


信托这个特殊的财产转移和财产管理制度,在面对我国方兴未艾而又困境重重的养老市场,能够发挥其特有的作用和功能。信托在养老地产融资中的作用主要有两种:一是充当间接融资通道或平台的角色,通过成立单一信托,让银行的资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目,用来支付项目建安成本和养老设备采购成本等;二是成立各种特殊项目机构(SPV),通过结构性融资充当直接融资工具,以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题,包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、设备采购成本、经营费用等。


在融入养老地产项目过程中,信托在四个方面发挥其特有的功效。第一,提供资金充足。信托公司投资单一项目可以投入不超过项目总投资额的65%,为养老地产这个特殊的房地产行业注入了资金方面的保障。第二,介入时间点早。如果信托是通过结构融资来充当融资工具,即可在项目成立初期以股权投资形式提供注册资金和启动资金。第三,供应资金周期长。充当结构性融资工具的信托从项目前期咨询、土地摘牌、项目建安、采购设备等全程就提供成本,资金供应周期比间接融资要久。最后,融资方式灵活。养老地产项目开发经营当中,有限合伙人可以通过增资扩股或者股债结合等方式继续注入资金,操作灵活多样。


由此可见,信托可以为养老地产项目带来诸多优势和可行性,但怎样应用于我国这个老年化特点较为突出的大市场之中,成为值得房地产企业和信托公司共同探讨的话题。以下几个模式可供研究。首先,产权完整的销售类养老地产项目,这类项目的开发类似于普通住宅或商业地产的开发,信托可以采用传统融资模式介入。但需要注意的是,此类项目需要对区位、定位、成本等因素有着很好的把握。其次,“产权+持有”的嵌入型项目。如果是产权完整的持有型项目,且入住率和未来现金流入稳定,可以将其视为类似商业公寓的特殊商业物业。此类项目可以经营未来收益权等模式予以融资,风险防范措施可以是资产抵押、收益权或者部分股权质押;也可直接进行股权投资,以客户的资金或者自有资金进行资产管理或投资。此外,如果是产权并不完整的持有类项目,例如是因为土地性质或政策限制不能出售的土地上建成的养老社区,信托可以采取土地流转信托(控制土地的使用权)、股权融入(获得项目的收益分配权)、消费信托(获得客户的保证金并实现项目使用权)等方式进入,以实现融资介入。


信托由于其灵活的制度,像一剂强心剂,为我国养老产业的发展注入活力。在探索和前行的道路当中,困难和风险是有的,但更需要的是房地产企业和金融机构坚定不移的信心和丰富的专业知识。养老地产企业应当多注重运用结构融资工具,发挥信托灵活多变的资金融入优势,同时,政府也应当从投融资政策、信托相关政策方面做好坚强的后盾,为养老产业保驾护航。多方努力,既可使信托不断挖掘产业链商机,又能促进我国养老事业的发展,使我国较快地适应老年化趋势,最终实现双赢。


来源:金融时报 作者:中粮信托有限责任公司 刘梦一