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房产持有主体和转让方式不同,税费有哪些差异?

财迷游言2021-11-22 13:14:22


Guardian of Treasure

法律知识

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By:    李慧新财道财富管理



说起不动产,大家热衷于房价的走势、该不该买房、何时买房这些话题,其实进行不动产规划时税收问题是需要考虑的重要因素。


今天我们主要分析以下两个税收相关问题:一是不同主体持有房产的税费比较;二是不同转移方式下过户个人房产的税费比较。


不同主体持有房产的税费比较


目前常见的几种房产持有的方式:



现实情况中,住宅房绝大多数情况下都是由个人来持有的,从购买首套刚需房到二套改善房、再到投资其他住宅房,大家都倾向采取个人直接持有。较少见到公司持有住宅房的情况,但最近几年因部分一二线城市对个人购买住宅房出台了一系列的限购政策,个人改由公司来购买住宅房的例子变得多了起来。此外个人房地产税的脚步越来越近,手里持有较多住宅房的个人也有考虑改为公司持有。


至于非住宅房个人持有的情况也是常见的,比如个人购买了商业房产用于个人经营业务,或者出租(或者借用给关联公司)获取长期回报,或者出售获利,至于公司持有非住宅房那就更常见了,比如公司因正常经营、办公用房需要购置房产。


采用不同主体持有房产除了达到不同的房产使用或投资目的之外,还需要考虑税费成本问题,我们在此做个简要分析。



  • 受让环节——个人vs公司购买房产的税费比较


注:各地对个人购买家庭其他(非唯一)的住宅房时有不同的契税政策,比如杭州对个人购买家庭第二套改善性住宅房有一定的优惠政策,根据面积(90㎡为界线)不同按成交价格×1%/2%税率来征收。而在北京个人购买家庭其他(非唯一)住宅房的就没有优惠政策,统一按成交价格×3%税率来征收。


可以看出,如果购买刚需性质的住宅房,个人购买相比公司在契税和印花税上均有一定的减免,但如果购买的是非住宅、非刚需住宅房时,个人购买与公司购买在契税和印花税上是相当的。可以说,对高净值人群来说,在多数房产(能享受契税优惠的主要是刚需房)的购买环节中,个人购买和公司购买的税费是相当的。


  • 持有期间——个人vs公司持有房产的税费比较



a. 房产税、增值税

注1:对于个人拥有的商住两用的房屋,如果自用用于生产经营的,按照房屋余值的1.2%来计征房产税,如果是自用用于居住的,免征房产税。如果是出租,承租方用于经营,应当按照租金收入的12%缴纳房产税,如果承租方用于居住,应当按照租金收入的4%来缴纳房产税。

注2:月营业额或销售额不超3万元的免征增值税。


可以看出,住宅房不管是自用还是出租,个人持有相比公司持有在房产税或增值税上均有一定的减免。但如果是非住宅房,个人持有与公司持有在房产税税负上是相当的。在增值税上,要视公司的纳税人身份来判断,公司为小规模纳税人时跟个人的增值税税负是一样的,公司为一般纳税人时要看可抵扣的进项有多少,税负可能比个人更高也可能更低。



b. 折旧抵扣所得税


从上述分析我们可能觉得个人持有房产在税费节省上肯定会优于公司持有房产,其实还需要考虑房产购置这一较高支出能否以及如何在税前扣除这一重要因素,这一点往往容易被人忽视,因此持有房产的实际税费需要综合考虑。

注:租赁所得=月租金-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费用-其他扣除标准,税费指房产税、印花税、上一道的增值税及附加,其他扣除标准——月租金≤4000元的,800元;月租金>4000元的,租金的20%。


目前我们个人所得税实行的是分项征收、不是家庭申报体系,个人购置的房产无论自用还是出租,购置成本如房贷、折旧等均无法在个人所得税前扣除。而公司购置房产的成本(包括装修、维修等)均可在企业所得税前列支,房产成本的折旧与公司的其他经营、投资利润进行合并计算,公司的各种收入和收益,都可以被房产成本来冲抵,另外公司各个项目之间的收益和亏损是可以交叉使用的,并且公司当年形成的亏损,可以在未来5年内使用冲抵以后年度的收益,也就是亏损可以跨年使用。因此,高净值人士若有经营投资项目、有相关业务利润可用于抵扣消化的,则采用公司来持有房产(非住宅房更适宜)的模式,不失为一种既能实现有效节税又合乎商业目的的筹划方法。



  • 转让环节——个人vs公司出售房产的税费比较



可见,出售房产时,个人出售相比公司出售无论在增值税、土地增值税、所得税、印花税上均有不同程度的税收优惠。特别对于出售住宅房的情况,个人出售相比公司出售有明显的节税效果。


但如果思维再发散一些,比如改变公司直接出售房屋、通过转让公司股权来实现资产出售目的,税费比较结果又会不同,股权转让不涉及增值税和土地增值税,肯定比公司直接出售房屋节税得多,至于能否比个人出售来得节税需要具体分析测算得出结论。

   

大家都很熟悉个人持有房产的模式,但由于个人房产交易、持有过程中的税费往往转移给承受方,因此大家对税费往往没有过多关注,更别提通过全链条的税收测算来决策不同持有方式了。


从上述分析可知,从税收角度看,决定由哪个主体来持有房产并不是一个能得出统一结论的问题,一方面房产由个人持有的税费成本在一定程度上优于公司持有,若以短期套利为目的进行房产投资的较适宜个人持有;另一方面房产由公司持有又具有可抵扣房产成本费用的优势,若以长期持有房产(特别是非住宅房)、个人又具有经营业务的,较适宜由公司持有。具体决策时需要根据情况进行测算分析。


撇开税收因素,用哪个主体持有也是房产规划的重点内容,不同主体持有方式在隔离风险、权益的分配及转移等方面都可以达到不同目的和实现不同效果,相信未来随着国家相关法律制度的出台以及财富人士对房产规划的需求,大家对不同主体持有房产的认识将越来越全面。



不同转移方式过户房产的税费比较


这里所说的个人房产的不同转移方式主要包括房屋买卖、房屋赠与、房屋继承以及房产投资入股等。我们在开展家族财富规划业务中,发现高净值客户想通过非市场交易方式来转移房产的事项越来越多了,比如:


  • 房产之前由他人代持,现在要消除房产代持的风险隐患想将房产收回过户到自己名下

  • 因担心将来的个人房地产税或者未来的遗产税,想提前将房产过户给子女

  • 为达到财产风险隔离、灵活分配目的,想将个人房产进行信托

  • 还包括房产在代际之间的自然继承情况


在这些转移方式下,客户更需要关注税收问题,因为转移方式是非交易性质的,税费成本无法转移出去。



个人房产不同转移方式下涉及的税种如下:


注:带△、□、◇均表示存在一些有税收优惠的情况。


  •  房产买卖


个人将房产买卖,具体的税收处理可参考上述分析的个人买卖房产的税费表。一般来说,如果所转移的是符合套次、面积等条件的住宅房,相比非住宅房在各个涉及的税种中都有一定的优惠。


  •  房产赠与


个人将房产进行赠与税收处理如下:



个人将房产赠与给符合税法规定的亲属,相比买卖可以享受增值税、土地增值税、个人所得税的免税优惠政策。但是在赠与之前一定要确认清楚房产所在地税务机关对受赠房产后续出售时的个人所得税征收方式。


首先,了解一下个人二手房的个人所得税征收的两种方式:


  • 查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

  • 核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=计税价格×1%


其次,确认房产所在地税务机关的具体执行口径和操作方式,以杭州和北京为例:


  • 杭州地税:根据出售时纳税人能否提供发票的情况采用查验或核定二选一的征收模式

  • 北京地税:根据纳税人提供发票情况以及税务系统对房产原值的记录情况优先按照查验征收方式


故个人受赠不动产再次出售缴纳个人所得税时,可能会因房产所在地不同产生实际税负不一的情况。


上述两种不同征收方式在房产大幅升值的情况下有较大区别的税负,因此,从税收的角度看,个人将房产转移之前最好通过全链条测算税收成本,再来决策房产赠与还是买卖。


  • 房产继承


房产继承方式下,基本不涉及税收,税费成本最为节省。


  • 房产投资入股


个人将房产投资入股公司的税收处理如下:



“房产投资入股”这种方式恰恰架起了房产不同持有主体(个人与公司互相转化)进行转化的桥梁。这种方式的税费成本在一定程度上比买卖方式有税收递延的优势,同时还延伸到公司持有房产的突出优势——房产成本费用可税前扣除,包括增值税的进项抵扣,房产成本、契税在企业所得税前扣除。


此外,房产在不同主体之间转移符合一定条件下可以享受免契税的优惠,财税[2018]17号第六条,“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。母公司以土地,房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税”。


对于高净值人士在不动产规划时,从税收角度,要将个人家庭及家族企业两个主体纳入考量范围,同时配合家族的发展目标或企业的特定商业目的来进行不动产税务规划,以设计出高税务效率的房产持有架构。


决策用哪种方式将房产对外转移是需要权衡不同转移方式下的综合实现效果,上述分析的税费成本是仅一方面的考量因素,例如采用赠与方式转移房产,赠与人将彻底失去对房产的所有权和控制权、无反悔撤销的余地;又如继承方式转移房产,不管通过法定继承还是遗嘱继承,房产转移的便利性和确定性都有一定程度的折扣。


全面认识个人不动产规划中的税收问题,是不动产财富规划的第一步。



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