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佳爷房谈内部课程外泄 限竞房这个产品比周边便宜500万

佳爷房谈2019-10-08 15:10:49



作者丨揭叔 主播丨佳爷

文章约1914字,阅读时长5分钟左右

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揭叔

有话说


有的时候,锅还是自己背轻松点。前几天单位这帮90后,让我讲讲限竞房的别墅。开始他们跟我说的时候我就随口答应了。等上楼讲,我一看你们又是录音笔,又是手机拍照的,心说谁比谁傻啊~这又是要坑我啊。鉴于上次你们把我说的原封不动写成文字发文,我想我还是自己来吧,我就想说一句,下次记得坑坑佳爷、乐神,别老紧着我一个人坑,行吗…


先说好,我并不是学建筑的,也没真的去搬砖盖过房。我所说的限竞房别墅只是从个人在各大售楼处之间游离后所总结的个人观点。既然放出来就不怕大家怼,因为翻了好几圈,就没见有人系统的说过,自己忍不住,想说说。


限竞房的别墅怎么干?我们从这个话题入手。

通常的商品房别墅一般的做法是住宅建筑面积+花园地下等赠送。

用叠拼别墅的下叠,举个简单的例子。

一套200平方米房本面积的下叠,地下外加花园的所有赠送面积相加通常跟房本面积差不多,也就是你买一个200平方米商品房下叠,通常情况下这套房子的实得面积是:房本面积(200平)+赠送面积(150-200平)=实得面积(350-400平)


限竞房别墅的干法,与纯商品房截然不同。

限竞房大多受限于7090政策影响,房本面积没那么大,目前我见到最大的也就130多平不到140平。因此限竞房要想增加面积就需要在地下做文章,地下做成仓储,以及产权车位。因为这些都可以收你钱!不要说开发商真孙子,人家也是商人,你要是商人你也得这么干~试着理解就好。

那么限竞房实得面积的构成就是:

房本面积+地下仓储面积+车库面积+赠送面积=实得面积


限竞房遵循7090,别墅实得面积有多少?

说实话我觉得不少,我给您简单算算。

首先,按房本建面90平计算,地下仓储一般会做到100-200平,外加花园、飘窗等赠送,整个实得面积在200以上300以内,我看到的建面90平以内的限竞房别墅大体如此。

如果按正常的商品房别墅200建面实得400平看,90建面实得200平以上的小叠拼限竞房实得面积真的可以了。

另外,我也见了几个130多平米的限竞房别墅,具体不算了,简单说,实得大致300-500平。实得的差距主要在于花园。


限竞房别墅其实性价比挺高,我给你算个价你就大致明白了。

先说商品房。以200平米建面的商品房叠拼别墅下叠为例。朝阳孙河板块,总价大致在2000万左右;大兴南海子公园板块新盘,总价也大致在1800万上下。


孙河限竞房按90平实得面积300平,均价7万一平计算。

90平房本面积部分=90×7=630万

仓储部分按180平算,通常情况下地下仓储的价格是地上住宅的一半,咱们按3.5万/平算,180平的仓储=630万

假如说该别墅还配备两个产权车位,且车位要求自己购买。通常车位价值20-40万,我们按50万一个车位计算,两个车位=100万。

那么这个90平建面实得300平米的限竞房别墅的总价=630(房本建面部分售价)+630(仓储售价)+100(车位售价)=1360万,我们就按1400万算,这个价格要比周边商品房下叠200平建面的别墅便宜500、600万。


限竞房做别墅,其实对于改善人群来说是好事。

第一,  北京市场上会出现大量1000-1500万的别墅产品,且这些别墅产品有不少位于五环周边。而这个价格之前的选择为150-180平建面的大平层。选择多了自然是好事。

第二,  从价格本身来说,因地下仓储批复的价格通常为地上住宅的一半,也就是说别墅面积越大,仓储面积越大,仓储面积越大,限竞房别墅的总房款就会比之商品房别墅价差更大。通过上面文章中的计算自己推测,同实得面积的别墅在总价方面会比商品房别墅有500万以上的价差,说白了性价比高,当然这也是本人自己测试得出的观点。

第三,  限竞房别墅,在限竞房这个领域里属于最高配。所以你买了之后所享受到的小区内部服务必然最多。比如园林、物业等必然会更像别墅倾斜。


当然光报喜不报忧有问题,我们也要明了限竞房别墅的劣势。

第一,  仓储部分需要全款,也就意味着你需要更多的首付款。

第二,  到现在为止我没见到过住宅建筑面积超过140平米的限竞房别墅,这也就意味着别墅地上单层面积不会那么敞亮,毕竟平米数在这摆着,如果140平建面做两层,一层也就70平。

第三,  地下仓储在我看来是限竞房别墅的双刃剑。利好方面上边说过,但您别忘了,毕竟是地下仓储,采光问题始终存在。在我看来,限竞房别墅各家比拼的最大产品点就在于地下如何增加采光。这一点也是您看限竞房别墅必须要问清楚问明白的重要点。


最后说一句,本文仅仅代表个人去过那N个有别墅产品的限竞房之后的经验总结,远上升不到学术范畴,只是用最粗糙最明了的文字表述出来,希望大家对于限竞房别墅有一个基础认识。


多说一句,多数我去过的限竞房别墅项目,我都建立了线人小妹的联络关系网。有几个项目我觉得不错,线人小妹也算讲的清楚,如果大家有这些项目的介绍等服务需要,我可以说服这些小妹妹当我们佳爷房谈专属置业顾问,来给大家答疑解惑。

这些项目我都总结在了左下角阅读原文之后的跳转报名页面,如果您有需要自行报名,我负责安排联络~



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