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【中泰地产|行业周报】棚改吹风符合预期,去化率显著回升

中泰地产建材研究2019-10-21 16:52:09

投资要点

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行业跟踪


  • 一手房:成交环比增速-8.41%,同比增速3.08%(按面积)

    本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积437.23万方,环比增速-8.41%,同比增速3.08%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-13.16%,-6.35%,-9.33%;同比增速分别为-6.24%,-3.40%,14.45%。


  • 二手房:成交环比增速3.63%,同比增速18.08%(按面积)

    本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积131.47万方,环比增速3.63%,同比增速18.08%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为1.05%,6.56%,-0.58%;同比增速分别为52.91%,16.81%,-23.17%。


  • 库存:可售面积环比增速0.73%

    本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4531.69万方,环比增速0.73%,去化周期37.85周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为2.22%,-11.23%,59.23%。一线、二线、三线去化周期分别为43.91周,32.81周,35.97周。


  • 10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)

    根据中指监测数据,(7月2日至7月8日)重点城市(14城)共开盘35个项目,合计推出房源10266套、环比下降40%,其中一线1227套、占比11.95%;开盘项目平均去化率达到87%,较上周上升12%,其中二线城市平均去化率为91%。


投资建议


本周申万房地产指数上涨2.85%。个股方面,华联控股涨幅居前。自上而下来看,棚改基调符合预期,三四线楼市韧性较强、一二线成交逐步回升,行业需求整体平稳;自下而上来看,集中度仍将稳步提升,龙头具备持续稳定增长的能力和条件,且当前估值已接近历史底部,本周平安战略入股华夏幸福也体现了险资对龙头价值的认可,我们仍看多地产龙头,推荐:1、价值龙头:保利地产、万科等;2、存量红利:建发股份;3、REITs标的:光大嘉宝。


风险提示


三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性大幅收紧等。


行业要闻

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  • 市场监管总局:下半年加强房地产市场等重点领域价格监管(新浪财经)

    法制网报道,从市场监管总局获悉,为进一步深化企业准入制度改革,市场监管总局下半年将围绕药品、商品房销售市场等重点领域,节假日等关键时间节点,加强市场价格监管。


  • 深圳规土委:继续加大调控力度 拟出台新的整治方案(新浪财经)

    7月10日,深圳市规划和国土资源委员会副主任王东出席活动指出,今后,深圳市将继续坚持“房住不炒”的目标定位,继续加大房地产市场的调控力度,力争让全市人民住有所居。

    王东提出四项具体举措:一、加快形成促进房地产市场健康发展的长效机制;二、加强市场监测,防范市场风险;三、加强部门联动,形成监管和舆论引导的合力;四、加强市场整顿规范,治理房地产市场乱象。

    针对近期国家住建部等七部门联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动通知》和市规划国土委印发的2018年深圳市房地产市场联合专项整治工作方案,王东表示,正在拟定新的市场整治工作方案。


  • 云南大理出台楼市调控政策:禁用包销、团购等方式卖房(凤凰财经)

    大理市政府近日印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》,在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度,禁止房地产开发企业、房地产中介机构或个人,采取包销、团购等方式销售商品房,严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。


  • 上半年房地产信托收益率走高 产品平均期限逐月下降(搜狐财经)

    今年上半年房地产信托产品的收益率整体走高。普益标准监测数据显示,房地产信托的 收益率从去年12月份的7.9%上升到今年5月份的8.38%,在今年6月份出现下跌,回落到8.3%;总体上浮0.4%。而 收益率则从去年12月份的7.35%逐渐上涨到今年5月份的7.80%,在今年6月份下降回落到7.75%,总体上浮0.39%。

    今年以来信托产品收益率的整体走高,反映出当前金融市场资产端对于资金的需求程度。房地产市场的表现更加显著——房企融资不仅受资本市场整体的供求关系影响,还受到国家对于房地产市场的宏观调控影响,从其他渠道获取较低成本资金的方式明显缩紧,因此房地产企业逐渐将融资渠道转向信托机构。而信托机构在去年12月份以来对项目审核、风险管理均有明显加强,业务的筛选变得更加严格,较低收益率的项目过审难度较大。多方共同作用下,导致房地产信托产品的收益率走高。但随着收益率的一路走高,项目兑付压力也会逐渐上升,信托公司需要警惕其中风险


  • 西安:“无预售证”房地产项目26个一律不得销售(东方财富)

    7月10日,西安市住房保障和房屋管理局在官网公示了“2018年未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目名单”,其中共涉及26个房地产项目。西安市住房保障和房屋管理执法监察队在日常检查中发现,公示名单中的项目全部或部分楼幢未取得《商品房预售许可证》。本次公布的房地产开发项目,在未取得《商品房预售许可证》之前,不得对外销售,或以采取发放VIP卡、内部认购、缴纳诚意金等形式变相预售。同时,西安市住房保障和房屋管理局要求以上项目的开发企业,尽快到土地、规划、建设、城改等部门办理相关手续。如发现存在无证售房等违法销售行为,将进行严肃查处,一律顶格处理。


  • 住建部:扎实推进棚改工作 各地要因地制宜推进棚改货币化安置(新浪)

    7月12日,住建部表示,商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

    住建部强调,应依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念,严格依法依规办事,严禁大手大脚花钱,严禁违规支出,确保按合同约定及时偿还棚改贷款,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

    此外,还要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

    在谈到近期较为热点的棚改货币化问题时,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。


  • 福建多地调控房地产:福州推购房摇号 宁德设立涨停板(中新网)

    福州官方13日通报,该市所辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区的三环路以内福州中心区域新批准预售许可的商品住宅项目,按照“首套刚需优先”原则,实行公证摇号方式公开销售。

    按照《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见(试行)》,商品住宅项目公证摇号销售工作严格按照委托公证、登记认筹、公示认筹、公证摇号、公开选房、结果备案等流程组织实施。其中,商品住宅项目正式开盘当日,房地产开发企业应在公证机构主导下,组织公证摇号活动;具体按照“首套刚需优先”原则,分两批依次摇号产生选房顺序号。

    福州市官方还规定,公证摇号产生的选房顺序号和选房人名单,不得转让、变更;公开选房后经公证机构确认的《公开选房名册》和购房人名单不得调整、变更;房地产开发企业与购房人签订的购房合同,不得撤销、变更。

    就在3天前,宁德市官方发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》要求,该市中心城区新建商品住房均价,每年涨幅控制在6%以内。

    宁德市官方要求,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

    宁德市住房和城乡建设局发布解读称,将支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,营造规范有序的市场秩序,保持房地产市场平稳健康发展。。


  • 昆明将重拳整治房地产市场乱象 需按政府备案价格销售商品房(昆明日报)

    近日,昆明市住房和城乡建设局下发《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项工作的通知》,从2018年7月起,在全市范围内开展为期半年的打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象工作。重点打击投机炒房行为,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序。并将建立投诉渠道,对群众反映强烈、问题突出的典型案例将挂牌督办,及时公布查处结果。


  • 河北河间市发布新规:新购住房五年内不得交易(新京报)

    7月10日晚间,河北省河间市人民政府工作人员向记者证实,该市发布了房地产调控新政,新政规定该市户籍居民家庭限购两套普通住房,新购住房五年内不得交易。

    新政规定,在河间市主城区内实行住房限购政策,该市户籍居民家庭在主城区已拥有2套及以上住房的,暂不得购买普通商品住房(144平方米及以下)。严格商品房预销售管理。新购住房(含新建商品住房和二手房)的,五年内不得交易。起始时间以商品房买卖合同网上备案时间为准,自商品房买卖合同网上备案之日起且取得不动产登记权属证书的,五年后方可交易。

    新政明确,实行差别化住房信贷政策,调整住房公积金贷款首付比例,暂停受理住房公积金异地个人住房贷款。严控商品住房土地竞买,根据该市商品住房用地需求,合理安排土地供应时序、规模和区域,适时启动土地供应工作,稳定市场预期。

公司要闻

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  • 【保利地产】(1)2018年6月,公司实现签约面积427.94万平方米,同比增长57.19%;实现签约额601.93亿元,同比增长57.97%。2018年1-6月,公司实现签约面积1453.92万平方米,同比增长37.93%;实现签约金额2153.12亿元,同比增长46.86%;(2)2018年7月6日,公司于2018年7月4日完成了“保利房地产(集团) 股份有限公司2018年度第三期中期票据”的发行,发行总额25亿元,发行利率4.6%,发行价格100.00元/百元面值。

  • 【华夏幸福】(1)公司子公司以4122万元价格竞得湖北省黄冈市团风县团风镇迎宾大道西侧(迎宾大道与武南路交汇处西南)板块,土地面积50,578.33平方米,容积率1.5;(2)公司发布2018年4-6月经营情况简报,4-6月销售额合计358.57亿元,同比增长24.99%,1-6月累计销售额804.50亿元,同比增长15.56%。4-6月销售面积385.73万平方米,同比增长174.50%,1-6月累计销售面积730.88万平方米,同比增长91.32%。

  • 【新黄浦】中崇投资集团有限公司及其一致行动人在未来6个月内,拟通过包括但不限于上海证券交易所集中竞价交易及大宗交易等方式继续增持上海新黄浦置业股份有限公司股份,拟增持资金规模不低于1亿元。

  • 【卧龙地产】公司拟以不超过5.0元/股价格回购公司股票预计可回购股份数量不低于3,000万股,总回购金额不低于人民币1.0亿元,不超过人民币1.5亿元。

  • 【华联控股】公司2018 年半年度业绩预计同期下降,预计盈利36,000万元–40,000万元,归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降65.77% - 61.97%,基本每股收益盈利0.3154—0.3504元。

  • 【渝开发】公司2018 年半年度业绩预计同期下降,预计盈利1,560万元~2,970万元,归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降,基本每股收益盈利约0.0185元~0.0352元。

  • 【首开股份】(1)公司预计2018年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,将增加90,000万元左右,同比增加290%左右,扣非净利润与上年同期相比,将增加80,000万元左右,同比增加430%左右;(2)2018年6月份,公司共实现签约面积30.58万平方米,签约金额72.93亿元。其中:1)公司及控股子公司共实现签约面积17.79万平方米(含地下车库等),签约金额47.11亿元。2)公司合作项目共实现签约面积12.79万平方米(含地下车库等),签约金额25.82亿元。2018年1-6月,公司共实现签约面积120.42万平方米,同比降低19.33%;签约金额307.76亿元,同比降低19.70%。

  • 【嘉凯城】(1)公司全资子公司以现金方式收购明星时代影院、艾美影院100%股权;(2)公司2018 年半年度业绩预计亏损,预计亏损约24,000万元,比上年同期减少亏损: 约67%,基本每股收益亏损约0.13元。

  • 【新华联】新华联文化旅游发展股份有限公司副总裁徐道明先生因个人原因申请辞去公司副总裁职务,辞职后将不再担任公司任何职务。

  • 【中弘股份】(1)公司以14亿元的价格出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司 100%股份;(2)公司2018 年半年度业绩预计亏损,预计亏损:约140,000.00万元,比上年同期下降:4876.59%,基本每股收益亏损:约0.17元。

  • 【深振业A】公司2018 年半年度业绩预计同期上升,预计盈利37,440.98万元–44,929.17万元,比上年同期增长50% -80%,基本每股收益盈利约0.2774元- 0.3328元。

  • 【绿景控股】公司2018 年半年度业绩预计亏损,预计亏损:2300万元-2800万元,基本每股收益亏损0.1244元-0.1515元。

  • 【津滨发展】公司2018 年半年度业绩预计亏损,预计亏损:3500万元-1600万元,基本每股收益亏损0.0216元-0.0099元。

  • 【京粮控股】公司2018 年半年度业绩预计同期上升,预计盈利5,800万元-6,000万元,比上年同期重组前增长:236.62%-248.23%,基本每股收益盈利:0.08-0.09元。、

  • 【中航善达】公司2018 年半年度业绩预计扭亏为盈,预计盈利11,000万元-14,500万元,基本每股收益盈利:0.1649元-0.2174元。

  • 【万科A】公司于2018年7月10日-11日在中国银行间债券市场完成了2018年度第一期中期票据首期发行,发行金额为人民币30亿元,期限3年,发行价格100元/百元面值,发行利率4.6%/年。

  • 【世联行】公司拟向激励对象授予6000.00万份股票期权,行权价格6.30元/股。

  • 【金地集团】公司拟发行金地(集团)股份有限公司2018年公司债券(第四期),发行规模不超过人民币10亿元(含10亿元),债券面值人民币100元。

  • 【阳光股份】公司2018 年半年度业绩预计扭亏为盈,预计盈利:4,500万元–7,500万元,基本每股收益盈利:约 0.06 元- 约0.10元。

  • 【合肥城建】公司发布2018年半年度业绩预告修正公告,公司2018 年半年度业绩预计同期上升,预计公司2018年1-6月归属于上市公司股东的净利润为15412.10万元至16953.31万元,同比增长400%-450%。

  • 【银亿股份】公司2018 年半年度业绩预计同向上升,预计盈利:70,000万元-80,000万元,比上年同期增长:110.03%-140.03%,基本每股收益盈利:约0.1738元-0.1986元。

  • 【*ST金宇】公司2018 年半年度业绩预计扭亏为盈,预计盈利:100万元-300万元,基本每股收益盈利:0.01元-0.02元。公司股东金宇控股减持计划期限届满,期限内未进行减持。

  • 【海航投资】公司2018 年半年度业绩预计亏损,预计亏损:7800万元–9400万元,比上年同期下降:302.19%-343.66%,基本每股收益亏损:约0.055元-0.066元。

  • 【中天金融】公司2018 年半年度业绩预计同向上升,预计盈利:420,000万元-480,000万元,比上年同期增长:195%-237%,基本每股收益盈利:0.600元-0.685元。

  • 【中洲控股】2018年上半年归属于上市公司股东的净利润变动区间为盈利:67,518.21万元–75,084.45万元,比上年同期增长:346% - 396%,基本每股收益变动区间为盈利:1.0156元-1.1294元。

  • 【金融街】公司2018 年半年度业绩预计同向下降,预计盈利:约79,606.43~90,220.62万元,比上年同期下降:约15%~25%,基本每股收益盈利:约0.27~0.30元。

  • 【中交地产】公司2018 年半年度业绩预计扭亏为盈,预计盈利约 30,300万元,基本每股收益盈利:约 0.68 元。

  • 【鲁商置业】公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司拟与青岛蓝谷高创投资管理有限公司在青岛市合资设立青岛鲁商蓝谷置业有限公司,合作开发位于青岛市即墨区的房地产项目。合资公司注册资金为2000万元,其中山东省鲁商置业有限公司出资1900万元人民币,占95%。

  • 【铁岭新城】公司2018 年半年度业绩预计扭亏为盈,预计盈利约:500万元至650万元,基本每股收益盈利:0.006元至0.008元。

  • 【中迪投资】公司2018 年半年度业绩预计亏损,预计亏损:约400万元–2,500万元,基本每股收益亏损:约0.01元–0.08元。

  • 【上实发展】公司董事徐有利先生辞去公司董事职务,同时一并辞去公司董事会战略与投资委员会委员及董事会薪酬与考核委员会委员职务。

  • 【新湖中宝】本公司参股投资的51信用卡有限公司(以下简称“51信用卡”)于 2018年7月13日在香港联合交易所有限公司挂牌上市,股份代号:2051.HK。截至本公告披露日,本公司合计持有51信用卡260,686,000股股份,约占其发行前总股本的24.40%,占其发行后总股本的 21.96%。

  • 【东沣B】公司2018 年半年度业绩预计亏损,预计亏损:-600万元– -450万元,基本每股收益亏损:约-0.008元-0.006元 。

  • 【迪马股份】公司将2017年股票期权激励计划的行权价格由5.20元/股调整为5.11元/股。

  • 【中华企业】公司控股股东上海地产(集团)有限公司计划于本公告披露之日起6个月内,以自有或自筹资金通过上海证券交易所系统(包括但不限于集中竞价和大宗交易)增持公司股份,累计增持比例不超过2%,累计增持金额不低于2亿元。

  • 【天地源】二季度,公司实现商品房签约面积16.75万平方米,同比增长19.16%;实现商品房签约金额230,078.97万元,同比增长69.63%。

  • 【南都物业】2018年1月1日至2018年7月9日期间,“南都物业”及其控股子公司累计收到政府补贴资金778.79万元人民币。

  • 【深物业A】预计2018年上半年归母净利润8297万元,同比下降77.23%。

  • 【粤宏远A】预计2018年上半年归母净利润亏损-4000万元至-2800万元。

  • 【云南城投】(1)控股子公司参与竞买西双版纳盛璟新城投资开发有限公司100%股权,股权挂牌价格377.34万元;(2)公司拟发行20亿元债权融资计划。

  • 【荣丰控股】预计2018年上半年归母净利润350万元至500万元。

  • 【京投发展】预计2018年上半年归母净利润比上年增加3900万元,同比增长126%。


基本面回顾

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40个大中城市一手房成交分析(18/07/07-18/07/13)


本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积437.23万方,环比增速-8.41%,同比增速3.08%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-13.16%,-6.35%,-9.33%;同比增速分别为-6.24%,-3.40%,14.45%。



10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)


根据中指监测数据,(7月2日至7月8日)重点城市(14城)共开盘35个项目,合计推出房源10266套、环比上升40%,其中一线1227套、占比11.95%;开盘项目平均去化率达到87%,较上周上升12%,其中二线城市平均去化率为91%。



15大中城市住宅可售套数分析(2018-07-13)


本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4531.69万方,环比增速0.73%,去化周期37.85周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为2.22%,-11.23%,59.23%。一线、二线、三线去化周期分别为43.91周,32.81周,35.97周。



14个大中城市二手房成交分析(18/07/07-18/07/13)


本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积131.47万方,环比增速3.63%,同比增速18.08%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为1.05%,6.56%,-0.58%;同比增速分别为52.91%,16.81%,-23.17%。



投资建议及风险提示

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投资建议


本周申万房地产指数上涨2.85%。个股方面,华联控股涨幅居前。自上而下来看,棚改基调符合预期,三四线楼市韧性较强、一二线成交逐步回升,行业需求整体平稳;自下而上来看,集中度仍将稳步提升,龙头具备持续稳定增长的能力和条件,且当前估值已接近历史底部,本周平安战略入股华夏幸福也体现了险资对龙头价值的认可,我们仍看多地产龙头,推荐:1、价值龙头:保利地产、万科等;2、存量红利:建发股份;3、REITs标的:光大嘉宝。


风险提示


三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性大幅收紧等。


中泰证券|地产研究

分析师 倪一琛

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分析师 周子涵

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