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十大房企供应链金融ABS玩法大全

房训库2019-07-15 13:59:29

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我国目前房地产融资现状

房地产融资,是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等,根据资金来源的不同,可将融资方式分为内部融资和外部融资。


其中,内部融资是指房地产企业利用企业自由资金支持项目开发,包括企业资产抵押或票据贴现而获得的资金、预收购房定金或购房款和利用企业留存收益等。外部融资则是企业从外部其他经济主体筹措资金的方式,包括发行股票、发行债券、向银行贷款、合作开发、房地产信托融资等等。



目前,我国房地产企业融资体现如下特征:在资金结构上,对银行贷款依赖较大;资金来源相对狭窄,但呈现出多元化趋势,除了传统的银行信贷、股权融资外,信托融资、夹层融资、上市融资、融资租赁、利用外资等方式纷纷出现;新型融资方式如信托融资等受政策影响,门槛较高。


从现状来看,银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式,房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象。资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说,由于受政策限制,房企上市比较困难,大多数房企很难达到相关要求。


房企发行公司债融资更是少见,主要原因有:一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格;二是中国债券市场相对规模较小,发行和持有的风险均较大。房地产信托的门槛较高:自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行,也不利于房地产信托业务的发展。


虽然房企融资较为困难,但从地产销售额来看,上半年最亮眼的是碧桂园,达到了4136.8亿元,也就是说日赚22.9亿元,碧桂园的大部分项目分布在三四线城市,正好为上半年热销的主要领域。

恒大和万科的销售额不相上下,都是3000亿元出头,分别日赚17亿和16.7亿元。


第四名和第五名分别为保利地产和融创中国,销售额接近2000亿元,对应日均赚10亿到11亿之间。


其次是绿地、中海、新城控股、龙湖和华夏幸福,销售额在825亿到1635亿之间。


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供应链金融对房地产企业的作用

自5月以来,2018年上市的房地产企业中,已有10多家的债务被中止,涉及金额总额至少超过500亿,这也预示着房企融资趋紧的态势或将延续。对房地产企业而言,供应链金融成为盘活资产的新融资渠道。


2018年以来,供应链金融迎来迅猛发展。从总规模上来看,截止2018年6月11日,我国供应链金融ABS的45个项目总发行规模为449.41亿元,原始权益人主要为保理公司,底层资产类型包括保理融资债权和应收账款两种。


从目前已发行的供应链金融ABS产品来看,地产类底层资产发行规模占92.78%,其中万科供应链作为底层资产的产品发行规模占比75.87%。


自5月以来,2018年上市的房地产企业中,已有10多家的债务被中止,涉及金额总额至少超过500亿,这也预示着房企融资趋紧的态势或将延续。对房地产企业而言,供应链金融成为盘活资产的新融资渠道。


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我国目前当地产企业供应链金融应用模式

房地产企业供应链金融保理ABS的应用模式


房地产产业链较为复杂,链条上形成的应收账款主要有两类,一是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对供应链核心企业形成的应收账款债权;另一类是核心企业因其下游销售房产而形成的应收账款债权。


就供应链金融保理ABS来说,基础资产一般涉及上游供应商的应收账款,而对于下游销售房产的尾款一般通过购房尾款证券化形式体现。

房地产企业往往在整个供应链链条中处于核心地位,上游供应商被迫承受较长时间的账期,资金压力较大,此类企业规模普遍较小,且自身授信额度不高、可用于抵押资产不足,很难获得足够的资金支持。


基于此,在供应链上引入商业保理,供应商将其对核心企业的应收账款转让给特定保理商进行保理融资,保理商将受让的应收账款债权作为基础资产打包转让给资产支持专项计划,应收账款到期时,由直接债务人或者核心企业向资产支持专项计划支付价款,专项计划按照约定向投资者兑付本金和收益。


通过供应链金融保理ABS,供应商可在原合同约定付款时间,按照一定的价格将应收账款转让给保理商,并取得相应的款项,将流动性较差的应收账款变现为具有较高流动性的货币资金,从而盘活资产,降低了资金占用成本。


对于房地产企业,可以通过此方式延长付款账期,缓解其流动性压力,而且发行供应链金融保理ABS对其资产负债表不存在直接影响,一定程度上节约了财务费用。


应收账款类融资是目前房地产供应链金融的主流模式


应收账款融资是指在供应链核心企业承诺支付的前提下,供应链上下游的中小型企业可用未到期的应收账款向金融机构进行贷款的一种融资模式,应收账款类融资可分为应收账款直接融资和保理公司应收账款收益权转让两类。


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我国十大房产公司供应链金融ABS分析

以下是从百强房产公司中选了十家规模较大的房产公司供应链金融ABS做出解析,此排名不分先后。

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碧桂园供应链金融ABS解析——融元-方正证券-一方恒融碧桂园11-34期保理资产支持专项计划为例

融元-方正证券-一方恒融碧桂园11-34期保理资产支持专项计划为例

(1)供应商/债权人因向碧桂园下属公司提供境内货物买卖/服务贸易或境内工程承包/分包服务等而对碧桂园下属公司享有应收账款债权。对于每一笔应收账款债权,在碧桂园下属公司向供应商/债权人出具《付款确认书》进行确认的前提下,由碧桂园控股、碧桂园地产及碧桂园供应链公司三家主体向供应商/债权人出具《付款确认书》,对碧桂园下属公司未在相应的应收款到期日前一个工作日清偿的应付账款差额部分承担共同付款义务。


(2)一方恒融根据债权人的委托,就债权人对碧桂园下属公司享有的应收账款债权提供保理服务,并受让该等未到期的应收账款债权。债权人同意一方恒融将该等债权转让予专项计划。


(3)计划管理人通过设立专项计划向资产支持证券投资者募集资金,并运用专项计划募集资金购买原始权益人从债权人受让的前述未到期应收账款债权,同时代表专项计划按照专项计划文件的约定对专项计划资产进行管理、运用和处分。


(4)计划管理人委托一方恒融作为资产服务机构,为专项计划提供基础资产服务,包括但不限于基础资产筛选、基础资产文件保管、基础资产池监控、基础资产债权清收、基础资产回收资金归集等。


(5)计划管理人与托管银行签订《托管协议》,聘请建设银行深圳分行作为本期专项计划的托管人,在托管银行开立专项计划账户,对专项计划资金进行保管。专项计划设立后,资产支持证券将在中证登深圳分公司登记和托管。专项计划存续期内,资产支持证券将在深交所进行转让和交易。


(6)计划管理人按照专项计划文件的约定将专项计划利益分配给专项计划资产支持证券持有人。

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中国恒大供应链金融ABS分析(“中联前海开源-恒大住房租赁一号第N期资产支持专项计划”)


供应链ABS的交易结构是,房企供应商作为原始债权人,将其应收账款转让给保理商,由保理商向其提供资金融通、买方资信评估、销售帐户管理、信用风险担保、账款催收等一系列服务。这样的模式强化供应商的应收账款管理、增加流动性。


恒大地产就尝试采取银行承兑汇票和商业承兑汇票的方式实现供应链金融。恒大这笔供应链ABS的基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益,原始权益人为一家注册在深圳前海的保理公司,债务人为恒大地产直接或间接控股的项目公司,共同债务人是恒大地产。模拟基础资产池中的应收账款余额共计20.9亿元,共涉及117户债务人。


恒大这笔供应链ABS的基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益,原始权益人为一家注册在深圳前海的保理公司,债务人为恒大地产直接或间接控股的项目公司,共同债务人是恒大地产。模拟基础资产池中的应收账款余额共计20.9亿元,共涉及117户债务人。

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万科供应链金融ABS分析——平安证券-万科供应链金融1-5号资产支持专项计划资产支持证券为例


平安证券-万科供应链金融1-5号资产支持专项计划资产支持证券


本专项计划的基础资产是指根据《基础资产买卖协议》约定,由原始权益人深圳一方保理公司出售予专项计划并交割完成的应收账款债权。


该专项计划的基础资产为万科上游供应商对其企业下属各区域项目公司的应收账款。万科收集下属项目公司的债务集中发行反向保理ABS,该项业务的核心账务处理为将万科对上游供应商的应付账款转为对资产专项计划的应付账款,属于应付账款科目内二级会计科目变动,不会增加新的负债,也不会将无息债务转换为有息债务,仅为存量债务的确认,从而不会增加万科的资产负债率。与此同时,万科反向保理ABS将下属项目子公司对上游供应商的应付账款付款期限大大延长,有利于其对应付账款进行平滑管理,改善公司的现金流。

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富力地产供应链金融ABS分析——平安证券-一方融元-富力供应链金融资产支持专项计划为例

平安证券-一方融元-富力供应链金融资产支持专项计划交易结构图


富力地产/富力下属公司因向各债权人采购建材贸易或工程承包/分包/转包服务而产生的应付账款,并由富力地产通过出具《付款确认书》《差就补足承诺函》的方式作为入池应收账敌债权的初始债务入/共同债务人。


优先、次级分层:实现内部信用提升,根据现金流分配顺序,次级资产支持证券为优先级提供信用支持,富力地产信用支持井出具《付款确认书》并承担差顿补足。富力地产股分有限公司(AAA) 作为初始债务人/共同债务人对每一笔应收账款情况出具《付款确认书》《差额补足承诺函》,确认其负有到期无条件清偿应付款的义务。


债权人回内争议应收账款债权:对于争议应收账款债权,通过保理合同及专项计划文件等一系列交易安排,计划管理人有权要求债权人进行回购。

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绿地集团供应链金融ABS分析——华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划为例


此计划现阶段操作的购房尾款资产证券化项目基础资产都是按揭购房尾款,支付尾款的原因是履行借款人/购房人与其签订的贷款合同项下的义务。购房尾款的支付义务人过去、现在、将来都是购房人,这里的购房“人”既可以是自然人,也可以是法人。


购房尾款赖以产生的基础法律关系建立在购房合同的基础之上,而购房合同的合同当事人是卖房子的房地产企业和买房子的购房人。

华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划结构图

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新城控股供应链金融ABS分析——国信证券-逸锟保理供应链金融资产支持专项计划为例


专项计划基础资产为应收账款债权。具体是指基础资产清单所列的由原始权益人于专项计划设立日转让给管理人的应收账款债权及其附属担保权益,即融资人因申请保理服务而转让予原始权益人并同意原始权益人出售予专项计划的应收账款债权及其附属担保权益。


(1)融资人与债务人签订基础合同,取得应收账款债权;债权人与逸锟保理签订保理业务合同,转让应收账款债权。


(2)逸锟保理将应收账款债权转让给由国信证券设立的“国信证券-逸锟保理供应链金融1号资产支持专项计划”。


(3)计划管理人根据底层基础资产现金流情况,将该产品设计成具有优先劣后的资产支持证券。


(4)主承销商销售ABS产品给投资者,投资者认购证券,打款给主承销商指定银行账户。


(5)主承销商将募集到的资金作为资产对价,转付给原始权益人逸锟保理。


(6)管理人委托逸锟保理作为资产服务机构,在专项计划存续期间提供基础资产管理服务。


(7)债务人偿还应收账款给托管人,托管人对专项计划资金进行保管。


(8)管理人向托管人发出分配指令,托管人根据指令将相应资金划拨至中证登深圳分公司指定账户。


(9)在本息兑付日,中证登深圳分公司负责将本息划付给投资者。

国信证券-逸锟保理供应链金融1号资产支持专项计划交易结构

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绿城中国供应链金融ABS分析——华夏资本-一方恒融-绿城供应链金融【1-15】期资产支持专项计划为例


绿城中国作为核心企业的“华夏资本-一方恒融-绿城供应链金融资产支持证券”本期项目规模2.93亿元,期限350天,评级AAA,票面利率5.4%。


储架发行额度100亿元,可在两年内分15期发行。华夏资本(专项计划管理人)、前海一方保理(原始权益人)、君泽君律所(法律顾问)、中诚信(评级机构)等机构积极参与项目申报工作。


绿城供应链ABS项目是围绕核心企业反向延伸,以供应商对核心企业的应收账款为基础资产展开的供应链融资新模式,既能解决供应链上下游企业的融资困境,同时也能实现核心企业对应付账款和现金流的有效管理。随着供应链金融与保理逐渐融合,有效降低供应链上各方的融资成本,促进绿城中国产业链的良性发展。

8

世茂房地产供应链金融ABS分析——世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持证券为例


(1)原始权益人将货币资金委托给华能贵诚信托设立【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托,从而拥有【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托的信托受益权。


(2)华能信托(作为受托人)与借款人签订《信托贷款合同》信托贷款,信托贷款采用一次性放款,按半年偿还应付本息金额,于本息清偿日将全部应付本息转入信托财产专户。


(3)计划管理人根据与认购人签订的《认购协议》以及与原始权益人签订的《【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托信托受益权转让协议》,设立世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划,以募集资金支付相关费用后的余额购买原始权益人持有的【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托的信托受益权,取得该信托受益权。资产支持证券投资者认购专项计划资产支持证券,将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理。专项计划认购人取得资产支持证券,成为资产支持证券持有人。


(4)监管银行根据《监管协议》对上述信托贷款的还款账户实施监管,【招商银行上海分行】(作为监管银行)对监管账户进行封闭监管,并有权对该账户的支取进行控制,优先将该账户资金用于归还《信托贷款合同》项下的贷款本息等应付款项。


(5)专项计划存续期间,在优先收购权人未行使优先收购权的情形下,信托账户在信托分配日,将收到借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的信托计划费用后以信托受益权收益分配的方式全部分配给信托受益人,即专项计划。


(7)管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定,在每个分配日向托管银行发出分配指令,托管银行根据分配指令,将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券预期收益和本金。

9

泰禾集团供应链金融ABS分析——平安-泰禾集团购房尾款资产支持专项计划为例


(1)资产支持证券认购人与管理人签订《认购协议》, 将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理, 管理人设立并管理专项计划, 认购人取得资产支持证券, 成为资产支持证券持有人。管理人以募集资金向原始权益人购买基础资产。


(2)管理人委托原始权益人作为资产服务机构, 对基础资产进行管理, 包括但不限于现金流回款的资金管理、现金流回款情况的查询和报告、购房合同的管理、资料保管等。资产服务机构在每个应收账款归集日将基础资产产生的现金划入监管账户/专项计划账户, 并将该现金流回款与原始权益人的自有财产、原始权益人持有或管理的其他财产严格区分并分别记账。

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远洋集团长供应链金融ABS分析——江楚越-联易融供应链1-10期资产支持专项计划为例


该专项计划由联易融旗下保理公司作为原始权益人和资产服务机构,长江资管担任管理人、长江证券担任销售机构、招商银行担任托管银行、君泽君律师事务所担任法律顾问、中诚信证评担任评级机构。


(1)债权人因向远洋地产下属公司提供境内货物/服务贸易或境内工程承包分包服务等而对远洋地产下属公司享有应收账款债权,该等债权由远洋地产出具《付款确认书》作出到期付款承诺。


(2)联捷保理应债权人的申请,就债权人对远洋地产下属公司享有的应收账款债权提供保理服务,并受让该等未到期的应收账款债权。债权人同意联捷保理等将该等债权转让予专项计划。


(3)计划管理人通过设立专项计划向资产支持证券投资者募集资金,与原始权益人签订《基础资产买卖协议》并运用专项计划募集资金购买原始权益人从供应商受让的前述未到期应收账款债权,同时代表专项计划按照专项计划文件的约定对专项计划资产进行管理、运用和处分。


(4)计划管理人与原始权益人签订《服务协议》,委托联捷保理作为资产服务机构,为专项计划提供基础资产管理服务,包括但不限于基础资产文件保管、基础资产池监控、基础资产债权清收、基础资产回收资金归集。


(5)计划管理人聘请备选托管人中的某一家作为某一专项计划的托管银行(具体以计划管理人于各期专项计划设立时发布的设立公告为准),在托管银行开立专项计划账户,对专项计划资金进行保管。


(6)专项计划设立后,资产支持证券将在中证登深圳分公司登记和托管。专项计划存续期内,资产支持证券将在深交所综合协议交易平台进行转让和交易。


(7)债务人到期按时偿还到期应付款项后,计划管理人根据《计划说明书》、《标准条款》、《托管协议》及相关文件的约定,向托管银行发出分配指令;托管银行根据管理人发出的分配指令,将相应的专项计划资产扣除专项计划费用和专项计划税费等可扣除费用后的剩余资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券投资人的投资收益。



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