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全球资产配置下, 房地产信托基金为何如此受关注?

唯实海外移民留学2019-08-04 07:20:31

在全球资产配置背景下,房地产信托投资基金(REIT)日渐火热,受到了许多高净值人群的关注,今天,我们来了解下新加坡房地产信托基金的相关知识。


新加坡房地产信托基金

新加坡REITs(以下简称S-REITs)采用上市信托制/基金制模式,S-REITs往往由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand,凯德置地)或大型资产管理公司(ARA资产管理公司)发起设立,一个地产投资集团或大型资产管理公司可以针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)设立多只REITs。


 1999年

S-REITs随着《新加坡房地产基金指引》的颁布正式起步。

 2002年

新加坡成立第一支REITs,成为亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家,S-REITs采取的是同美国和日本一样的REITs架构。

 截止2018年第一季度末

S-REITs市值规模为677亿美元,在亚洲仅次于日本(1,124亿美元)。


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S-REITs发展历史

 

20世纪80年代

新加坡房地产行业对REITs这种投资形式表现出浓厚的兴趣。1985年,新加坡经济严重衰退,为了探寻使房地产市场走出低迷的办法,政府及一些私营机构的代表共同成立了新加坡房地产咨询委员会。1986年,该委员会首次提出将REITs引入新加坡市场,作为房地产市场重振策略的一部分。


1998年

由于东南亚金融风暴对新加坡房地产市场造成的较大影响,当年7月,新加坡证券交易所审核委员会为了进一步地发展其国内的资本市场,提出了设立REITs以增加投资品种和促进新加坡房地产市场发展。


1999年

新加坡金融管理局发布了第一版的《新加坡房地产基金指引》(以下简称《指引》)标志着S-REITs的正式起步。按照《指引》,S-REITs可以以公司法人或者信托的形式成立并上市。S-REITs持有、管理房地产及相关资产的收入,扣除支付给受托人、信托管理人、房地产管理人的费用后,全部作为股利形式支付给投资者。然而,初版《指引》对新加坡私人开发商的吸引力仍然不够,在税收优惠政策上的模糊性是私人开发商参与REITs的一大障碍。


2001年

新加坡税务局机关制定了税收透明规则,加快REITs的落地。税收透明措施,具体是指REITs只要遵守分红比例(90%)要求,其在REITs层面免征所得税,只需在投资者层面征收,避免了重复征税问题。这几年中,新加坡为推动REITs发展,先后颁布了《证券和期货法》、《证券期货法则》、《新加坡公司法》、《财产信托指引》和《单位信托手册》,进一步规范完善了REITs的运营管理。


2002年7月

在多项政策的推动之下,新加坡的第一支REITs——凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust,CMT)在新加坡交易所主板成功上市。截止2018年6月末,CMT旗下资产与各国零售签署租约超过2,800份,实现了98%的入驻率。


2002-2007年间

随着大量新兴的房地产投资信托基金上市,S-REITs市场进入快速扩张阶段。据数据统计,在2002年到2007年间,S-REITs年均增长达到34%,其表现优于全球大部分市场。



2007年

 

美国次贷危机爆发,连锁反应导致S-REITs的发展变缓,甚至陷入停滞。S-REITs上市进程放缓,2008年仅一只REITs成功上市(IndiaBulls Properties Investment Trust,2008年由印度Indiabulls集团分拆为首家在印度经营房地产信托基金,主要从事收购办公楼面),而2009年上市数目为零。


2010年

第二波REITs上市潮来临。新加坡政府对于打造亚洲金融中心的决心较高,对REITs也非常重视,在税收政策等方面给予了充分支持(2009年,新加坡公司税从2005年调整的20%进一步下调至17%,2015年施行“免去外国所得税、减少预扣税和消费税特别待遇”)。此外,新加坡政府高效廉洁的工作环境,使得很多尚未开放REITs的国家的房地产企业纷纷到新加坡上市,S-REITs迎来了快速发展的阶段。并于2013年达到峰值。


截至2018年3月底

据星展银行统计,REITs市值规模方面S-REITs在亚洲仅次于日本,日本市场共有62只REITs,总市值为1,124亿美元;新加坡市场共有44只,总规模为677亿美元;香港市场有13只,总市值为354亿美元。但在股息收益方面,S-REITs则领先于日本和香港市场,S-REITs年化股息派发率在6.4%,且长期稳定。

Figure 1 S-REIT Historical Yields

*Source: Bloomberg Finance L.P., DBS Bank


Figure 2  15-Year Gross Yield Comparison of Various REITs Markets

*Source: BloombergFinance L.P., PCM


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S-REITs的主要特点

 

新加坡作为亚洲REITs枢纽的地位,并非一天炼成。从顶层设计角度,新加坡政府很支持REITs的发展。税收优惠政策正式是新加坡REITs繁荣的最关键因素之一,开放的市场环境、投资者相对成熟,使得新加坡已成为全球REITs的重要枢纽,资产遍布亚洲(如新加坡、中国香港、中国大陆、印度等)、美国及欧洲等。

公开市场数据显示,超过70%的新加坡挂牌房地产投资信托的资产源自海外,包括来自亚太区、美国和欧洲的多元资产。



2.1 上市条件


S-REITs的条件比较严格:



a

只能采取单位信托的形式;

b

必须有独立的REITs管理人,且管理人应在新加坡当地有实体办公室;

c

S-REITs要求至少有25%的单位信托份额必须由500个以上投资人持有,单一股东持股超过5%必须通知REITs管理人;

d

要求70%以上投资于房地产及其相关资产,但不能以任何形式参与房地产开发活动,不能投资空地;新加坡境内开发完成的非住宅房地产和境外未开发完成的房地产投资不得超过20%比例上限;

e

每年从不动产经营方面获得收入的至少90%必须进行分红,但资本利得收入没有最低分配要求;

f

S-REITs规定负债不能超过资产总值的35%,但如果获得惠誉、穆迪、标准普尔公司信用评级并且对公众公布,那么融资比例可以放宽至60%。



2.2 税收政策

新加坡没有明确规定S-REITs具有免征企业所得税的地位,但是允许S-REITs向税务部门申请该免税资格。正常情况下,REITs 的层面不需纳税,即派发股息给 REITs 单位持有人时不征收所得税;房地产转移到REITs里免征3%印花税;非居民机构单位持有人享有新加坡预扣税(withholding tax)减免(从20%降至10%)。


S-REITs税费主要产生于三个环节:

  1. 购置或处置物业的交易过程,包括印花税、企业所得税、转让税等;

  2. 持有、经营过程,包括房产税和基于经营收益的企业所得税等;

  3. 分红环节产生的分红及利得。



2002年至2015年,新加坡共推出和更新了7次税收优惠政策,从2004年的“降低公司税至20%、对个人免税”,2005年“免去印花税、减少预扣税”,到2009年“公司税进一步降至17%”,2015年的“免去外国所得税、减少预扣税和消费税特别待遇”等。


2.3 杠杆限制

S-REITs可以用其资产为借款作担保。杠杆借贷总额不应超过基金存量物业的35%。只有从惠誉公司、穆迪公司或标准普尔公司获得了信用评级并且披露给了公众的情况下,房托基金的杠杆借贷总额可以超过基金存量物业的35%(最多到60%)。只要其杠杆借贷总额超过基金存量物业的35%,房托基金应继续维持并披露其信用评级。


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