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REITs(不动产投资信托基金)的相关介绍( 一)

亨通資本HK2020-09-12 14:19:00


.  REITs的含义


  不动产投资信托基金Real Estate Investment TrustsREITs是一种以发行股票或受益凭证的方式,汇集众多投资者的资金,由专门投资机构,进行房地产或其他类资产的投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 目前,我国的信托纯粹属于私募性质的, 而国际意义上的REITs在性质上等同于基金,除少数属于私募,其绝大多数属于公募。 REITs可以封闭或开放运行,也可以上市交易流通; 从这点来看,类似于我国的封闭式基金开放式基金

从技术的角度看,REITs是一种资产证券化的金融产品。 直观理解,以物业出租为例,就是通过专业的物业管理机构,对物业进行日常经营管理; 物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人,从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时,获取长期稳定的租金收益。


目前,在我国的政策法律框架下,REITs不仅是针对房地产,还可以针对地方政府的PPP项目,以及农林水利、旅游文化、高速公路等其它多种资产,进行金融产品设计,进而实现资产证券化,使得建设方(项目方)取得金融的流动性支持。


二. REITs的特征


1)流动性:REITs将完整物业资产分成相对较小的单位,并可以在公开市场上市/流通,降低投资门槛,并拓宽地产投资的退出机制;

2)资产组合:REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产,如:写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等;

3)税收中性:不因REITs本身的结构带来新的税收负担,政策给予REITs产品一定的税收优惠;

4)优化管理、完善公司治理结构:公开交易的REITs,大多为主动管理型公司,经营管理全过程优化;同时,和上市公司一样,拥有完整的公司治理结构;

5)派息保障:REITs一般将绝大部分收益(通常为90%以上)分配给投资者;

6)低杠杆: 同房地产上市公司一样,REITs同样是杠杆经营,但REITs杠杆较为适中,像美国的REITs其资产负债率长期低于55%


三. REITs的资产类型


REITs标的资产,类型可多种多样,包括:写字楼、购物中心、区域性商场、服务公寓、预制房屋、酒店/度假村、工业用房、医疗用房、基础设施,等。

 图是美国REITs资产投向统计


四.  REITs的主要模式  

1)权益型REITsEquity REITs):拥有并经营收益型房地产,并提供物业管理服务,主要收入来源为出租房地产获得的租金,是REITs的主导类型。

2)抵押型REITsMortgage REITs):直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷,或者通过购买抵押贷款支持证券、间接提供融资,其主要收入来源为贷款利息。 因此,抵押型REITs资产组合的价值受利率影响比较大。

3)混合型REITsHybrid REITs):既拥有并经营房地产,又向房地产所有者和开发商提供资金,是上述两种类型REITs的混合。


五.  REITs的类型特征


六.  REITs与PPP模式相辅相成

(一)REITsPPP的结合发展受到国家的政策鼓励

  PPP模式和REITs在近几年来得到国家层面政策的有力支持,国家鼓励REITsPPP结合发展的主要政策包括:

  2015421日,财政部会同住房城乡建设部等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》(以下简称《通知》),鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。 在公共租赁住房PPP项目政府支持政策部分的融资政策中明确指出,支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金(REITs),探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式

  201663日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔201639号,明确提出 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点

  20161010日,国务院发布《关于积极稳妥降企业杠杆率的意见》(国发〔201654号),明确提出支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型

  20161221日,国家发展改革委、中国证监会发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》(发改投资〔20162698号),明确提出共同推动不动产投资信托基金(REITs),进一步支持传统基础设施项目建设

  2017111日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,明确提出创新经营性国有资产配置方式,建立健全国有资本形态转换机制,以提高国有资本流动性为目标,积极推动经营性国有资产证券化

  201767日,财政部、中国人民银行、中国证监会发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》(财金〔201755号),明确提出推动不动产投资信托基金(REITs)发展,鼓励各类市场资金投资PPP项目资产证券化产品

  2017718日,证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔 2017153号),广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。 《通知》明确提出加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。


(二)REITsPPP具有高度契合性

REITsPPP在基础资产、收益安排和项目风险等方面都具备相似的一致性:

1、PPP项目如果以股权或股权收益权作为基础资产发行资产证券化产品,并通过公募基金+ABS的方式退出,则与私募REITs产品的构造相仿。

2、PPP项目的收益比较稳定,可以通过修改公司章程约定较高的分红比例,从而与REITs的高分红比例特征相接近。

3、成熟运营期的PPP项目风险因素类似于REITs的标的资产,即主要为不动产的运营风险。

4、REITsPPP项目资产证券化的标的资产都具有收益较为稳定的特点。

5、保障房、养老等类型的PPP项目是非常适宜开展REITs的标的资产,一方面保障房、养老PPP项目受到国家房住不炒租售并举以及全面放开养老服务市场等政策的鼓励,另一方面,住房REITs、养老地产REITs是美国、香港等地区非常主流的模式,具有成熟的经验可供借鉴。


(三)REITsPPP的作用


1. 拓宽PPP项目融资渠道,降低PPP项目融资成本

  通过REITs可以帮助减少对传统融资模式的依赖,拓宽PPP项目融资渠道,实现融资方式多元化。并能够突破传统债务融资工具如企业债等在融资总额方面不超过净资产40%的限制。

  目前中央层面非常关注地方政府隐形债务,也采取了很多措施。 问题的关键在于要利用市场化的机制和渠道,为基础设施建设项目找到长周期、低成本的资金,同时也对建设项目形成来自于市场的制约和监督。

  REITs则是相当适宜的PPP项目融资渠道,从国外的经验来看,基础设施、医院、学校、产业园区、仓储中心等等,但凡能带来现金流的PPP项目都可以借助REITs融资。 PPP项目可以借助REITs,从名股实债转向真正的权益融资,降低融资成本。


2. 调动社会资本参与意愿,提高PPP项目运营能力

  推进ppp的过程中,社会资本的参与必不可少。 201711月,国家发展改革委曾发布《关于鼓励民间资本参与政府和社会资本合作(PPP)项目的指导意见》,明确指出要创造民间资本参与PPP项目的良好环境,分类施策支持民间资本参与PPP项目。根据财政部PPP中心最新数据,截至201712月末,597个落地示范项目的签约社会资本信息已入库,包括333个独家社会资本项目和264个联合体项目。 签约社会资本共981家,包括民营340家、港澳台27家、外商16家、国有569家,另外还有类型不易辨别的其他29家,民营企业占比34.7%

  尽管在国家PPP示范项目中,民营企业参与规模已超过三成,但社会资本退出难依然是我国PPP发展面临的困难问题。 REITs作为国外发展了五十年的成熟产品,能够成为金融工具支持PPP项目的有效模式,通过将PPP项目公司股权或股权收益权开展REITs,能够为社会资本的股权投资退出搭建常态化稳健的渠道,从而调动社会资本参与PPP项目的意愿。 此外,由于REITs强调真实出售和风险隔离,能够确保PPP项目的稳定运营。


3. 释放PPP项目存量资产,促进再投资PPP项目

  201775日召开的国务院常务会议指出,拿出更多优质资产,通过政府与社会资本合作模式引入各类投资,回收资金继续用于新的基础设施和公用事业建设,实现良性循环。引入社会资本投资PPP项目,就需要考虑社会资本投资所形成的资产的盘活问题,如果这些资产不能盘活,那么社会资本的再投资能力会减弱,影响到公共基础设施的提供,甚至对经济发展的速度也会造成影响。 REITs是帮助PPP项目盘活存量资产,促进再投资的有效方式,也能够满足社会资本的长期稳定回报的要求。


4. 提高PPP项目落地率,推动供给侧改革

习近平总书记在全国金融工作会议提到的更加注重供给侧的存量重组、增量优化、动能转换 REITs通过释放PPP存量资产,促进再投资的循环,能够释放存量PPP项目的资本金进行再投资,从而提高PPP项目的落地率。 通过将REITs应用于PPP项目中,能够实现存量盘活、动能转化,推动供给侧改革。 获取现金后再投入到增量资产中,能形成一个良性的发展循环。


七.PPP+REITs的联动效应

  通过PPP+REITs,可为PPP模式提供稳健创新的金融支持,推动PPP规范发展;可减少财政支出,化解地方债务风险;还可促进公开透明、契约精神的市场环境建设。 目前而言,PPP+REITs最重要的现实意义体现在两个方面:

一、是通过PPP+REITs开拓PPP项目基础设施开发资金新渠道,推进新型城镇化投融资模式创新;

二、是通过PPP+REITs解决保障房PPP项目投融资缺口,增加公租房实物供给、完善住房保障体系。


(一)通过PPP+REITs开拓PPP项目基础设施开发资金新渠道,推进新型城镇化投融资模式创新

  随着我国新型城镇化的不断推进,城镇基础设施的投融资亟待金融创新工具支持。 高速公路、污水处理厂等巨大存量的PPP项目基础设施资产是开展REITs的良好标的,REITs能够较大地提升这些PPP项目基础设施运营方资金的流动性和融资能力。 通过REITs变现预期收益,能够缓解现金流压力,帮助进行基础设施项目的滚动开发,满足基础设施开发需要。


1. REITs符合我国基础设施投融资模式创新的思路

  基础设施建设周期长、投资数额大、投资回收期长的特点决定了其投融资长期以来主要通过政府的行政手段来完成而没有充分发挥资源配置最有效率的市场手段,导致投资的持续力度不足,制约了经济的发展,并大大影响了资金的使用效率。 REITs作为一种高效的市场手段,开辟了更广阔的筹融资渠道,在国内、国际市场上筹集发展城市基础设施的巨额资金,改变以往投资主体单一、融资渠道狭隘造成的城市基础设施发展相对滞后的不利局面。

  同时,推行PPP项目基础设施REITs将有助于提高资本市场的运行效率,更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能,原因如下:首先,REITs能有效地解决资金供求双方的矛盾。一方面,为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能满足不同投资策略和风险偏好的投资工具,丰富了我国资本市场的金融工具的品种,使我国大量的居民储蓄能高效地转化为投资,扩大了机构投资者投资资产的选择范围;另一方面,由于REITs对发起人的信用等级要求并不太高和低成本性,我国信用级别较低的企业可利用它低成本地吸引到急需的资金。 其次,REITs的实质是一种直接融资方式,它的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用,使间接融资的地位相对下降,促使资本市场在我国PPP领域发挥更大的作用,完善资本市场并提高其运作效率,优化社会资源的配置。


2. REITs能够盘活我国众多的基础设施存量资产

  我国很多基础设施建设项目,如电厂、水厂、港口、机场、高速公路等,其当前及未来现金流产生稳定,同类资产历史统计数据完备,资产权益相对独立,因而收益稳定、风险性小,本身具有较强的投资价值。 通过发行REITs,将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品,基础设施的建设经营方得到即时可用的资金又可以马上投入到新的建设项目中去。 如此循环,基础设施资产的流动性和盈利能力都得到很大的提高。

  

3. REITs有利于PPP项目运营效率的提高

采用REITs模式能够使投资主体多元化,促使PPP项目的经营方转换经营理念,改变其管理模式,从而提高PPP项目的运行效率。


(二)通过PPP+REITs增加公租房实物供给,完善住房保障体系

  20171223日的全国住房城乡建设工作会议上明确提出,要全力做好公租房工作,增加公租房实物供给,持续提升公租房保障能力。发展公共租赁房等政策性保障房是完善住房保障体系的重要举措,也是民生工作的重点。然而公共租赁住房PPP项目在实际操作中遇到供应相对不足、资金相对短缺的问题,很大程度是由于政府财政拨款资金不足以及现有融资渠道单一等问题造成的,仅靠政府的财政资金拨款是无法解决公共租赁住房的资金和供应缺口,也将无法保障公租房的常态化、自给化。公租房前期投资大、只租不售和运营成本较高,导致公租房项目投融资难度很大,但同时公租房也具有租金收入稳定、风险低的收益特点,与REITs投资标的物业特征相符合,同时国外有类似保障住房REITs的成功经验,因此可以通过REITs的形式作为解决公租房融资难问题的创新方式。

基于REITs的投资特点和租赁型保障住房的收益特征,在国外已有成功案例将REITs应用于公租房开发建设和运营管理中。在20世纪60年代,美国廉租住房由于投资收益不高,风险较大,导致其发展非常缓慢。1986年,美国政府推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案,即联邦支持低收入家庭住房的低收入住房税收优惠证(Low-income housing tax creditLIHTC)计划,从此美国掀起了运用REITs来发展本国廉租房体系的高潮。计划要求获得税收优惠证的前提条件是,项目必须有一定比例的单元分给低收入家庭(至少20%的单元提供给不高于当地中等收入水平50%的家庭,或至少40%的单元提供给低于当地中等收入水平60%的家庭),并且这部分住房的租金不得高于租户家庭收入的30%,出租年限至少为30年,此计划产生了良好的收益和社会保障效果。


八.PPP+REITs的产品结构设计

(一)基本结构设计

PPP项目进入运营阶段时,通过项目公司股东为融资人,以项目公司股权或股权收益权作为标的资产进行融资,盘活存量资产。当前国内资产证券化实务中以股权或股权收益权作为基础资产的资产证券化项目主要是私募型REITs项目。 来PPP+REITs也可借鉴此种方式,但重要的是,REITs能够成为PPP有效的投资退出和再投资渠道。



(二)公租房PPP项目的REITs设计

  

1. 公租房PPP项目开展REITs正是政策鼓励方向

  PPP模式是政府与社会资本在公共服务领域建立的一种长期合作关系,通过这种合作和管理过程,可以更有效率地为社会提供公共服务。运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理,有利于转变政府职能,提升保障性住房资源配置效率;有利于消化库存商品住房,促进房地产市场平稳健康发展;有利于提升政府治理能力,改善住房保障服务。运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理,作为一项政策创新和制度创新,对于稳增长、调结构、惠民生具有十分重要意义。

  20154月,财政部会同住房城乡建设部等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》(以下简称《通知》),鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。

  《通知》强调通过运用政府和社会资本合作模式,发挥政府与社会资本各自优势,把政府的政策意图、住房保障目标和社会资本的运营效率结合起来,逐步建立 “企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理” 的新型公共租赁住房投资建设和运营管理模式,有效提高公共租赁住房服务质量和管理效率。

  《通知》在公共租赁住房PPP项目政府支持政策部分的融资政策中明确指出,支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金(REITs),探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式。


 2. 公租房PPP项目REITs产品结构设计

  在我国,香港的公租房REITs可为国内的公租房PPP项目REITs提供参考。 为解决居民尤其是中低收入阶层的住房问题,香港政府积极参与公营房屋的发展。 香港公营房屋建设的资金来源途径主要有三种一是政府资助;二是售租公营房屋及其附属商业楼宇;三是成立领汇REITs(现更名为领展)。 香港政府为在短期内解决公屋运作亏损问题,从长远方面推行节省成本措施,改善财务状况,香港房委会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场,成立领汇REITs 实质是以其部分有商业用途的、可采用市场经济规律运作的、非福利性的资产,将其租金收入基金化与单位化,吸收社会资金参与公屋运营管理。 领展REITs作为香港政府的重要金融支持计划, 通过分拆出售公屋附属具有商业用途的设施所得的收益,有效满足了中短期内兴建公营房屋的经费需求,有利于吸收民间资本,从而提高了政府管理公用资产的透明度与营运效率,是融资方式的创新与突破,对境内发展公租房REITs也具有很好的学习借鉴意义。

我国的公租房PPP项目REITs可采用契约型方式设立,由信托投资公司作为受托人,以设立信托的方式,发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式,采用公募方式,上市交易,存续期间不得赎回,并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。 信托存续期不低于30年,信托到期终止后,经受益人大会协商可以延长存续期,也可采取发行新的信托基金的方法,按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业,实现原投资者的资金退出。 


具体产品结构如下:


 

目前,国内政府为完善住房体系,所存在的财政压力,及地产开发商开辟新型融资渠道等方面因素,都促进公租房PPP项目引入了REITs模式,以此来促进我国房地产长效机制的进一步完善。 此外,国内的公租房PPP项目REITs, 地方政府可通过土地作价入股及对管理机构或入住人群进行经济补贴等运作模式,防范国有资产流失风险。