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房地产信托都有哪些运作模式?

万千景财经2021-11-22 06:45:26

从广义上而言,与房地产相关的信托活动都可以被称为房地产信托,包括房地产资金信托和房地产财产信托。

从狭义上而言,房地产信托仅指房地产资金信托,即将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。

实践中,信托公司开展的房地产信托业务仅限于狭义的房地产资金信托。房地产信托的运作模式主要有:贷款型信托、股权型信托、财产权型信托和基金化房地产信托。


贷款型信托模式

贷款型信托模式是最为基础,也是最简单的形式,即我们通常所说的信托贷款,委托人(投资者)投资信托公司,由信托公司向开发商发放信托贷款,开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等,并按约定向信托公司支付利息、归还本金,信托公司再向投资者分配 信托收益和本金。

房地产信托的债权模式,最为基础的是信托贷款,即将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题,因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面,通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。


实际上,相较于银行贷款而言,信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制,并没有什么优势。

那为什么信托贷款模式还会在一定时期内受到追捧呢?

这主要是因为目前能够通过银行或得贷款的房地产企业较少,并且限制较多、要求较高,而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜,因此信托贷款应运而生。

不过,在政策的约束下,目前这种模式几乎已经无法运转。

此外,贷款模式对房地产企业有一定要求,如土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证等四证齐全,自有资金比例不低于30%、二级以上开放资质等,甚至有些还对排名有一定要求等。

股权型信托模式

房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

与债权信托相比,房地产股权信托并没有那么严格的合规要求,因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求。房地产股权信托重点关注最终能否到期退出,对于附有回购协议的,这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。

如中江信托发行的金虎347号天津滨海集合资金信托计划,信托资金主要用于实缴天津立诚致远企业管理合伙企业(有限合伙)注册资本,并专款用于收购天津金吉房地产开发有限责任公司100%的股权。

这种方式是相对能够发挥信托公司在实业直投、投融资对赌、补充项目资本金、撬动其它资金来源等方面的优势。主要有两种方式:

一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等,成为其股东,在期限等条件满足时,按约定 由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分;

二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商,然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商,同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金

此种模式的关键在于信托公司对于项目的控制地位以及股权如何退出等问题,有点类似于私募股权基金的操作模式,而目前市场上所谓的房地产信托基金多数是此类。


权益型信托模式

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人所拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

以房企所拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求,但是此处房企为委托人,财产权小份额切分,转让给合格投资者,从而获得开发资金。不过,目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议,从而实现投资者的固定收益,是信托融资的一种交易结构形式变通,或者对现有监管政策的规避。

应该说该种模式是充分利用了投行思维,其主要思路是,房地产企业一般利用的资产收益权包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等方式,结合信托公司的买入返售业务模式,以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。

具体做法是,信托公司成立信托计划,向投资者募集资金,同时信托公司与房地产企业签订权益转让合同 ,由信托公司受让权益、房地产企业后续回购权益并提供担保,房地产企业以转让权益的信托资金投资项目等。

基金型信托模式

基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资,通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式,信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作,也可以与大型房地产开发企业合作,从而实现强强联合,发挥各自优势,实现全周期下房地产项目全方位运作。

这种模式也称房地产信托基金,基本形式是股权投资信托计划,即信托资金以股权投资形式入股项目公司成为股东、或与房地产开发商合资成立有限合伙企业成为合伙人等。

该模式比较灵活,如期限可以长短搭配,收益可以分档、分层也可以分段,还可设置封闭期-开放期或申购与赎回制度等。

此外,根据现实需求,在信托+有限合伙之外,可能还有多种组合,如信托+信托,信托+有限合伙+公司等等其它模式,这些都充分利用了信托制度和有限合伙制度的灵活性等优势。

而且也可以在信托合同、合伙协议、税务优化、利益分享、团队激励、项目管理、监管合规等方面灵活调整设计,还可以像基金一样采取分期滚动发行等形式。


混合型信托模式

混合型信托模式是将贷款、股权、权益型三种模式组合在一起使用,如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权 投资+财产权信托等等,期限配置等方面均比较灵活。 一般采取的风险控制措施同前文的股权模式,即通过委派董事或财务经理、股权质押、资产质押、第三方保证等方式完成。

混合型信托模式实际贷款型、股权投资性股权质押型模式两种或三种组合实现房产企业融资角度讲目前我操作信托计划少混合型信托模式混合型信托股权贷款进行组合运用具强操作性能满足融资同需求。

目前,主管部门房产信托发展对贷款型信托模式限制,鼓励股权类、权益类或混合型信托发展。从发展趋势看,适应家政策断变化房产企业应减少贷款型信托模式应用更采用直接融资形式根据企业具体情况选择股权投资型或股权质押型或受益权信托等模式。


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