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房价还会惊天逆转吗

南方周末2019-08-12 09:44:27

“满江红,南京久等”。


2014年9月21日下午,南京市人民政府办公厅正式发文,全面取消住房限购,雅居乐在南京的一个楼盘急忙赶制了这么一则新广告。


至此,全国自2011年以来实行限购的46个城市中,除了北上广深和珠海、三亚这六地,剩下的都在过去四个月间,完成了取消限购的地方政府救市第一波。楼市限购时代就此进入尾声。


但不断松绑依然没有挡住楼市继续下行。2014年8月,“全国70个大中城市住宅价格指数”已经连续第四个月环比下跌,房地产行业投资增速更是跌入谷底。


第二波救市行动早已马不停蹄又跟上了,而且这次行动等级更高,由省级政府出台文件,并扩展到信贷优惠、购房落户、公积金门槛降低等方方面面。8月8日,福建省的“闽八条”打响了第一枪,四川、江西、宁夏、湖南、湖北相继跟进。


解救楼市仍在发酵升级之中。9月22日,就在南京发文取消限购的第二天,一则传闻搅动了整个房地产业和资本市场:央行向四大行吹风,放松首套房房贷的认定标准。


若传闻属实,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为这甚至可以视作第三波救市。9月18日他就在微博上称,“预计第三波是以个别中央部委为代表的国家级救市”,包括住建部牵头的长效机制,和央行、银监会为主导的房贷政策。


但截至9月24日发稿前,传闻依然深陷爆料、辟谣不断的漩涡中,而权威部门依然保持沉默。


每逢楼市下行,开发商、银行、地方政府、中央政府就进入了一个救市博弈场。本轮楼市下行,源于市场供求转变和信贷持续不宽松。在强刺激已为中央所摒弃的宏观经济背景下,无论是方兴未艾的第二波救市,还是犹抱琵琶的第三波,是让房价再次惊天逆转,还是仅仅呈现为一次托底?


一个时代结束了


“取消限购发文后,很多开发商连夜开了庆功会,这一天终于到了。”南京当地房地产媒体的一位高层王明(化名)回忆道。国家统计局的数据显示,南京的房价已经连续三个月环比下跌了。


3月份,看到邻近的省会杭州库存房源突破10万,房价开始下跌时,王明接触的业内人士还在笑话这个事,“我们都觉得不可思议,感觉杭州楼市不比南京差啊”。


整个2013年,南京卖出了9.1万套房子,是2009年以来的最高峰。南京房地产开发促进会秘书长张辉告诉南方周末记者,去年的南京楼市库存不多、房价坚挺、楼盘热销,买房子还要托关系才行。


但困境突然就来了。进入4月,位于南京东侧仙林湖附近,保利、金地旗下的几个楼盘开始降价。紧接着,九龙湖、江北片区等郊区板块开始挨个降价,只有中心城区的房价还能维持稳定。


王明认为这轮降价的源头是受全国大势影响,“保利、金地等全国性开发商,在其他地方遇到了资金困难,把南京的楼市当成了取款机,降价促销”。


本地开发商的资金也不再宽裕了。《南京楼市》主编朱福林举了一个例子:南京一个别墅项目在做房产信托产品时,甚至把提供给高管的两套住宅都放在一起打包了,“穷到了当房子的地步”。


开发商自然巴望着限购松绑的早日到来。取消限购的文件是21日下午5点发出的,南京城北的复地新都国际,当晚6点就开始打电话给一批意向客户,卖出了二十余套房子。


限购放开后,价格还会上涨吗?江苏同步投资发展有限公司董事长史刚认为“短期内不会出现楼市的价格上涨,只会放量。”


深圳中联地产二手房研究院的检测显示,针对16个放开限购的城市,政策出台后成交量有所上涨,幅度大约在10%-20%。“大家觉得没效果是因为预期太高了,总希望房价能翻一番两番的。”该研究院总经理肖小平说。


在王明看来,限购早已不是束缚南京楼市发展的障碍。“基本上是只要你想要买房,开发商都会想办法‘帮你解决’资质的问题,这已经是公开的秘密了。”对于更多的购房者而言,房贷比例能不能多一些,房价未来涨还是跌,才是关键。


第二波救市来袭


那些从未实行过限购的城市日子也不好过。


新近公布的8月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比下跌的城市有68个,7月有64个。而实行了限购的城市,不过是46个。在华中地区,仅有南昌、长沙和武汉三地被限购。


踩着第一波以取消限购为核心的救市尾声,第二波等级更高的救市来袭,意图撑住更多未限购城市的房地产市场。


9月15日,湖北省出台《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》,人称“鄂六条”,涵盖了包括首套房基准利率降至七折,以及契税、公积金等多项优惠。


“它是一个指导性的文件,给个大的方向和框架,让下面的城市去做自选动作,报上来觉得OK就执行。”一位不愿具名的湖北省房地产业内人士解释。湖北黄冈第一个做出响应,表示给购房者以财政补贴;武汉也随即宣布全面取消限购。


在中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立看来,房价拐点在去年第三季度就已出现,只不过一开始只是表现为涨幅的缩小。进入今年5月后,他观察到的是全国范围内的普遍加速下跌。


“供大于求,以价换量。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲这样形容当下的开发商处境。他认为不同于以往的外力作用,此次楼市拐点源自市场内生的供需关系变化,从去年的供不应求,转为今年的供过于求。


对于此轮下行,中原集团首席运营官李文杰认为是一个合理回归、良性回调。


地方政府或许相对更加焦虑。9月15日财政部公布的数据显示,来自房地产行业的部分税收在下滑,其中8月的房地产营业税同比下降7.4%,建筑业营业税下降0.4%。房地产企业所得税下降5.1%。


土地出让收入也在大幅缩减。8月27日,财政部部长楼继伟在十二届全国人大常委会第十次会议上报告了今年以来预算执行情况,其中提及7月份土地出让收入还是同比增长了一成,但与前7个月的整体增幅相比,已经减少了一半。


松贷犹抱琵琶


当取消限购已接近尾声但却没有显示出多少威力之时,“松贷”成为地方政府和开发商们眼中最大的救命稻草。


9月22日,央行向四大行吹风放松首套房房贷的认定标准的消息尚还只是传闻;第二天,9月23日,福州、青岛就相继依葫芦画瓢地发出了公告:“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。”认房不认贷,针对的是有改善性住房需求的人群。


按照现行信贷政策,银行执行的是“认房又认贷”。也就是说,贷款房本都要看,只要有过贷款记录,不管是否还清是否卖出,再买房时都要按照第二套住房的政策来。


然而,中原地产首席分析师张大伟在接受南方周末记者采访时表示,“银行的消息目前没有得到官方证实,那么即便地方发了文,还是要看银行,地方政府管不了银行。”


房价下行之下,商业银行事实上一直在收缩个人购房贷款业务。2014年第二季度的金融数据显示,个人购房贷款余额同比增速2009年以来第一次落后于整体房地产贷款余额增速。


在南京,限购取消后,房贷市场依旧紧张,没有出现优惠利率。融360统计了目前的17家银行,其中有15家实行首套房利率上浮5%,二套房上浮10%的水平。平安银行和广发银行则干脆停止贷款。


在湖北省最新公布的“鄂六条”中,写明“首套房贷利率最低可打七折”,给出了下限。


但前述湖北房地产业内人士对此政策并不乐观,他认为省政府的信贷优惠更像是针对银行的“倒逼”行为,银行是否执行并不以政府意志为主,“七折贷款,银行是亏本做生意,图什么呀?上市公司是要为股东负责的。”


于是,阳光100置业集团常务副总裁范小冲只能呼吁银行应该站在更高的层面考虑,“从政府的角度,非常希望银行能站在这个国民经济更高的高度,不是只为自己的利益,能够支持房地产的发展。”


不会再回到老路上了


中央层面的松贷传闻若属实,在李文杰看来,肯定是利好,但依然没有从根本上改变目前楼市信贷紧张的局面。“信贷放开,是要中央给银行资金放水,要大规模的刺激,但现在的宏观基调是调结构促改革,顶多只能期待微刺激。上一轮限购放开减少了行政干预,这是正确的方向,但没有从根本上扭转楼市。”


肖小平也对此轮信贷放开的刺激效果持谨慎态度,“它真正作用的是之前有房子,又能够还清贷款的人群,也就是被‘认房又认贷’政策困住的人。但在市场上,这部分人的占比不会很大。这样一个松动的政策,又不足以改变市场上投资或投机型客户对楼市的预期,使他们的行为发生变化。”


过去十年的中国房地产市场,救市总是与下跌如影随形,这一次也不例外。2008年下半年,在全球金融危机的影响之下,中国楼市出现飞速增长5年后的第一次大幅下跌,二套房贷随机松绑,营业税免税也从5年降为2年,房价报复性的反弹了至少一倍;2011年史上最严楼市调控政策实施,也就拖累了房价涨幅一年多而已。人们难免担心,本轮一波又一波的救市,会不会导致房价的再次逆转。


尹中立觉得不会了,“当一种资产价格持续上涨的时间一长,投机的人比重就会高。房价在中国涨了十多年,连扫垃圾的都知道买房子可以赚钱时,可想而知在中国过去的购房者当中,投机的比重是非常高的。反过来,当价格持续的下跌,并且趋势形成,估计会很难逆转。”


未来的两到三年内,国内楼市都处于“清库存”的阶段,消化过剩供给,这是李文杰的判断。“不再会有政府的大规模刺激了,否则又会回到之前的老路上,跟这届政府提出的路线不符”,他提醒开发商们,“不要再有错误的期盼,最重要是要认清当前形势,尽快地跑量,我觉得去等或赌都是不切实际的。”


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