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金地三十年与船长凌克

丽尔摩斯2019-10-13 08:00:07

 

凌克(金地集团董事长)身着浅灰色西装登场,一如既往的沉着稳重,在周遭充满科技感和未来感的炫酷会场映衬下,令人恍惚置身于一场科技发布会的错觉。

这些年我们已经习惯了那些舞台经验丰富的明星企业家,故事、梦想、意见领袖永远更能吸引人们的目光。可凌克掌舵金地20年来,一直不爱活跃在聚光灯下。如果不是这次的金地集团30周年庆,恐怕在公开场合你依然很难看到他。

6月2日晚在深圳举办的金地30周年庆典上,银色机器人模型、随处可见的太空球造型无不在彰显金地的“让科学离我们更近一些”。凌克本人也像公司“科学筑家”的理念一样,谨言慎行,内敛、理性,凌克和金地一起走过的20多年,互相塑造、互相影响,金地也早已打上凌克这个理工男的印迹,被称为“理金地”。

在凌克看来,这样的企业不会有那么多故事可以演绎。凌克有多不爱讲故事——“金地是一家读书人经营的公司 ”,30周年会场上,这明明是一条可以引爆全场500多家媒体燃点的金句,明明可以演绎出无数煽情感性的故事,可金地偏偏选择一个极为理性的演绎版本——  公司本科以上学历的员工占九成以上。

 “但故事性强不强不是否则一个公司优秀与否的指标。” 在凌克眼里,稳健才是一个公司长期发展的根本。“船长” ,是他给自己在金地的定位,作为舵手,他要稳健谨慎的保证金地航行的安全,哪怕是克制的风格在外人看来过于保守。

至今为止,这方面凌克完成的不错, 金地近十年来的负债率始终稳定在70%左右,净资产在30%到60%之间,在房地产公司中算低的。他尤为满意的一点是,对风险的把控,保证了让金地创始人的股东回报在150-200倍之间。

稳健的经营思路让金地在资本市场也备受青睐。过去数年来,金地一直可以通过多样化的融资渠道维持着低于5%的债务融资加权平均成本。进入2018年,在多家房企发债融资受阻的大背景下,金地依然可以通过债券、中期票据等融资工具在公开市场成功完成合计125亿元的融资,展现出其在资本市场与众不同的质地。

但过于稳健往往意味着规模的落差,曾经名震股海的“招保万金”如今已明显划分为不同的梯队,从2008年中国楼市第一轮调控时金地开始掉队,如今甚至落后于恒大、碧桂园等后起之秀。

 “金地的节奏确实比同行要慢。在产品生产上,金地就要花比别人长得多的时间。” 完美主义凌克产品有着精益求精的追求,另一方面,他的平衡哲学里,也从不主张一味追求规模,而是始终坚持规模和效益平衡。

话虽这么说,这些年其实金地也已经开始了“反攻”:2017年金地销售额达1408亿,重新回到第一梯队,而且在凌克的规划里,未来几年,规模增长将是金地公司发展的战略主线。快速增长的土地储备是他的底气。

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船长凌克


 “中国城市化发展快,人口基数大,市场还有很大机会。”凌克喜欢用数字证明,“美国也一个很大的国家,一年卖掉新房的规模是60万套,我们中国一年卖掉的新房规模有多少呢?有1200万套!所以我们一定要把住宅业务继续做大做强。”凌克30周年庆典上的这句话基本上奠定了金地未来几年的发展逻辑。

思考未来的同时,凌克还站在30年的时间节点上回望了过去的金地。

1988年1月20日,金地的前身——一个一个普通的不能再普通的名字,“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册成立,办公地点就在上步区沙咀工业村305栋1楼。谁也不曾料到后来这家深圳福田区下辖的地方企业,以迅雷不及掩耳之速成长为一家全国性开发商。

冥冥之中,早已注定。凌克大学毕业后被分配到一家军工企业做助理工程师。随着当时改革浪潮的渐盛,凌克决定辞掉“铁饭碗”到深圳寻找自己的事业,他加入了后来成为金地集团的“深圳市上步区工业村建设服务公司”。也是在1998年,中国住宅商品化改革启动,凌克迎来了自己的高光时刻,在这一年他接任金地董事长,全面掌舵金地。

金地虽然有国企背景,但早在1996年就实行了员工持股,凌克等人都持有股份,这也就成就了凌克的机遇。

从1998年担任董事长,凌克就紧紧把握住中国房地产黄金十年的机遇。2001年的上市更成为金地的新“启点”,2003年金地成为首批全国性布局的房企,战果颇丰,一度与第一梯队的开发商如万科、中海发展等相差无几,在深圳更是有“招保万金”的称号。

2008时,金地在业内已经声名鹊起,同时也是股市上的蓝筹白马,在中国房地产发展的黄金十年里,凌克带领的金地成功在中国房企的第一阵营站稳了脚跟。但对于外界的赞誉,凌克却谦虚的表示:“我的成功肯定是时代的产物,不仅是我,这一代企业家的成功都应归功于改开放的政策。”

受惠于时代,但当时代开始变化时,金地也遭受到了外界的非议。自2008始,中国开始第一轮楼市调控时,金地的销售规模增速开始有所放缓 。对此,外界评价金地错过了2007年和2009年的“大好”形势,谨慎的凌克也被称为“最保守的房企舵手”。          

而凌克对此有自己的看法。“我觉得公司不能单看它成长快不快,或者说一定要越快越好,这才是一个好公司。所以在我们公司经营哲学里面,希望这个公司要成长更快一些,但同时我们要把这个公司经营的好不好看得是很重要。或者说我们把’好不好’放在第一位。”凌克认为作为一名船长,他首先要保证的是“金地”这艘船稳健航行。

“金地创立以来,历经了1997年亚洲金融危机、2008年国际金融危机等多个经济周期,同时完整见证了2004年以来国家对房地产市场的多次调控。始终在健康、稳定的轨道上创新、发展。”在凌克看来,这是更为重要的,“ 我们从来没有把规模作为第一要素,而是始终坚持规模和效益平衡,我们不希望在哪个方面过于激进。”

将“招保万金”置身于同一个赛道或许有失公允,从金地自身来看,金地的增长也并不像外界所认为的缓慢。“截 2017 底,金地的销售规模比上市前增加264倍。”凌克表示。

长期稳健的利润创造能力,也给股东和投资者带来了丰厚的回报:自公司2001年上市以来,金地集团已经连续分红16次,累计分红金额约83亿元人民币。其中2014年至2016年,公司累计现金分红的金额占到公司最近三年年均归属上市公司股东净利润的125.21%,这样的分红比例在房地产上市企业中并不多见。

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规模增长战略调整


虽然平衡为核心的战略理念,能为金地发展保驾护航,但在规模为王的时代,显然凌克也开始思考规模化和效率的价值。

近几年的采访中,凌克开始反复强调“效率”的重要性,也开始提到住宅市场的机会。

过去几年金地不够快,所以凌克开始督促团队改变。在产品的设计方面要求更快,建立了自己的标准化产品线,使产品设计周期在变短,同时质量、品质都还得以保障。

而规模增长最核心的武器在庞大的土地储备中。2017年,通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等方式,共斩获94宗土地, 新增1300万平米土地储备,新进入十个城市。土地是房企生存的根本命脉,庞大的土储是金地快速持续增长的根基,也是凌克确立规模增长战略的底气。

当然全线飘红的业绩也给了凌克信心。实际上,金地自两三年前就开始偏向规模化战略调整,2015年加码拿地,合计获取33宗土地,总投资额297亿元,成为过去几年金地集团总投资额最高和获取项目数量最多的一年。收益于2016年、2017年国家去库存利好,大手笔的拿地妥妥让金地打了一个“翻身仗”。金地过去两年的强势可以从 2017年1408亿销售新高、 归属上市公司股东68.43亿元净利润68.43亿元, 33.96%毛利率中可以窥见。这一盈利水平在一众A股和港股上市地产企业中稳居前列。 

飘红业绩和凌克对楼市的良好预测,使得金地在2017年提速土地布局。

在城市选择上,除了一、二线城市仍是金地需要深耕的市场,过去一两年,三四线城市市场也成为重要的战场。顺应市场走势,金地表示,将选择性地进入有潜力的三四线市场。

在30周年发言中,凌克表示,对国家的发展前景充满信心,“中国房地产市场的规模峰值仍会保持较长一段时间。 在未来相当长的一个时期内,金地集团将仍然以住宅开发为主营业务,并将继续奋发向上,开拓创新。”

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 凌克的金融梦



当然,凌克的心思不止在规模化扩张上,人前向来显得不善言辞的凌克每每提起金融,都会多几分热情,谈起来时眼里似乎会发光,你能看得出,他是真的有一个金融梦。

凌克喜欢称金地是“金融+地产”。 2004年时,凌克遇到了一个机会。 金地与摩根斯坦利合作,共同处置建行的不良资产,银行改制要求的资产剥离处置。在凌克的眼里,这无疑是不容错过的巨大的契机。

于是金地成为了行内为数不多的直接参与银行不良资产处置的公司,更成为了最早在房地产金融领域试水的受益者。

之后,凌克的金融梦加速成型。2008年,金地集团与瑞士银行资产管理集团合资成立基金管理公司,发起境外美元基金。2009年,金地与瑞银集团、中国平安信托展开合作,目前也与荷兰金融集团ING等建立战略合作伙伴关系,同时还与多家海外银行开展项目融资。

“金地一直把房地产金融作为公司战略发展,我们一直在思考如何在房地产链条的最上端实现突破,我们相信这必将为拉动公司主业起到重要作用”,凌克表示 。“我们对房地产金融的目标肯定是要比现在做得大。这几年做下来,金地房地产金融业务的总资产规模加起来也就500亿人民币,未来还有很大的发展空间。”

 2010年以来,凌克领导下的金地集团则将“金融”和“商业地产”作为集团两翼,高调进军商业地产,抢滩金融市场,自从金地站在了一个多远转型的新节点,开始探索新业务。

目前,金地集团在旧城活化、互联网装修、国际教育、体育产业、长租公寓、健康养老等新兴业务领域均有建树,更深层次的、多元复合的产业格局已经形成。“未来在以住宅为主体的主营业务的基础上, 将多元地产做好,争取金地今后成为一个具有国际化竞争力的公司”,凌克说。

凌克寄予厚望的住宅主营业务,也已经在全国44个城市落户,为老百姓提供40多万套住宅。产品体系从一开始一鸣惊人的金地花园、金地海景花园发展成为9大产品系列、五大产品通用品牌,每一个产品和服务,都是全面反映时代变化和客户需求的,全面覆盖各个阶层不同价值观客群的多样化需求。 

 “我算是取中道的人,而非冲撞型的人。如果用短跑和长跑比较,我则是更喜欢长跑的人。” 凌克说。那么,这位船长能否跑赢马拉松? 



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