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房地产融资又一通道被收紧,银监会检查信托违规拿地

潍坊房协2019-10-08 09:07:24

中国证券报记者独家获悉,近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》。

在银监会严查“三套利”、“四不当”,集中开展银行业市场乱象整治工作的背景下,这份文件的措辞不可谓不严厉。

尤其值得关注的是,该文件显示:违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。该文件表示:

01 是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。

02 “股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

“这份文件说的几种情形,基本是用来做拿地融资业务的,不然也用不着这么复杂。”某信托公司房地产业务负责人表示。多位房地产信托业务人士认为,上述规定直指目前火爆的“拿地融资业务”,可谓切中要害。

在房地产商拿地环节,由于不满足“四三二”条件(即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐 全,项目中房地产公司至少要有30%的自有资金,融资方至少有2级或以上的资质),所以信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管,为房地产开发商 在拿地环节提供配套融资。

中国证券报记者了解到,开放商拿地热情依旧高涨、地产融资收紧使得今年信托公司拿地融资业务升温明显。

首先,尽管楼市调控政策不断加码,但土地市场仍旧火热。中国指数研究院的数据显示,今年第一季度全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;各线城市成交量均增长,其中二线城市同比增长19.0%,增幅最大。四月份延续了一季度的火爆:

(数据来源:兴业研究)


其次,去年10月地产调控以来,房地产融资全面收紧。海通证券在一份研报中表示,除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外,地产企业股权融资、发行 ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有收紧。且到目前为止,融资紧张的环境未见改善信号。例如,地产行业债券融资收紧,发行量大幅缩减。自去年地产调 控政策铺开后,地产行业债券融资大幅缩减,具体来看,16年4季度地产行业债券总发行量仅为1210亿元,较3季度减少了近2/3,净融资额仅为997亿 元,仅为3季度的30%;17年以来地产行业债券总发行量仅为199.3亿元,较16年同期大幅减少。2月13日,中国证券投资基金业协会发布《备案管理 规范第4号》,叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目。针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦 门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市,均是曾经房价上涨过快的城市。

业内人士表示,由于其他融资渠道受到限制,信托公司成为房地产商拿地融资的重要渠道。但这一文件下发后,信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这就意味着,房地产融资又一条重要通道正在被收紧。


来源:中国证券报

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