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任志强:4万亿又回来了

Wind资讯2020-06-28 14:39:25

为什么政府明明知道现在要去库存化,已经知道房子多了,供过于求了还要加大生产,他们根本不考虑市场,只考虑我们如何让我们GDP保持8%的增长,所以在保GDP的同时一定要用棚改的方式去拼命扩大投资,结果一定是颠倒。

来源:和讯信托

华远地产董事长任志强,在近日举行的“2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛”上表示,当民间的开发投资下滑的时候,政府用棚改的方法在拉动投资,其实可能是因果颠倒,“我个人认为一万亿保障性棚改,地方政府在配两三万亿的棚改资金,所以一万亿的棚改,最后可能跟当年四万亿一样。我认为对市场的冲击可能是更大。”

为什么政府明明知道现在要去库存化,已经知道房子多了,供过于求了还要加大生产,他们根本不考虑市场,只考虑我们如何让我们GDP保持8%的增长,所以在保GDP的同时一定要用棚改的方式去拼命扩大投资,结果一定是颠倒

以下为任志强发言全文:

秦总说了上半年的情况,固定资产投资处于下滑,为什么有两个线?最主要是民间投资的下滑,我们可以看一下民间投资迅速下滑,为什么还可以保持17%?这是国有资产在增长,但是仍然没有办法把所有的钱都弥补,所以投资是下滑的。第二是工业增加值,增长速度也是下滑,这个曲线关系从一季度7.4%开始,我们出台很多政策,然后到7月份又开始出现下滑。消费品年初定14.5%,现在12.2%,可能还会更低一点,也就是说没有达到预想目标。房地产投资7月份比6月份下降,年初维持19%,但是今年可能到年底剩下10%10% 还是增长,但是增速下滑会影响多少?去年我们11.8%,今年是20%,如果降到10%,就是下降50%,会影响GDP6个点,如果加上其他产业。大家说红星美凯龙有一半已经空了,就是家具没有了,估计可能1.1%1.2%,我们保持10%是正的不是负的,这些就要靠其他的办法把它顶上,所以在变化过程中非常重要的就是怎样把房地产掉下来的部分顶上去?这是我们可以看到政策变化的部分。

土地购置7月份好于16月份,但是仍然是负增长的趋势,负增长什么时候改变?很难说。从目前情况要想把负变成正还有困难,如果今年指标仍然是负的,这和2012年一样,当土地的负指标出现比较长的周期,通常一年半以后会出现另外一种情况,供求关系就会逆转。这个图秦主任已经用了,我们6月份和5月份相比是上涨,但是6月份和7月份相比是下滑,下滑速度很大。如果从当月来说销售下降的程度是非常大,大概超过60%。但是因为前面的数据拉同以后,就没有那么多。定金和个人按揭贷款都是负增长,这块的下降速度更大,这是17月份的统计表,住宅负16%,土地购置还有很多负的,这张也一样,我大概说一下情况。这个表是画了一个图,上一次我们在博鳌的时候,会议主持把题目用作房地产进入下行通道,春海主任他不同意,他说下行通道有两个特点,第一个特点就是波动中的高点低于上个高点,第二个特点就是波动中的低点低于上一个低点,所以变成了下行通道持续下滑,目前看大多人不同意这样的做法,说房地产没有进入真正的下行通道,应该说我们可能在经济结构的调整中下一个台阶,这是一种说法。我们现在面临的问题和宏观经济是相关,网上有一个段子,这个段子说温家宝在干李克强的事,李克强在干温家宝的事。怎么解释?我们GDP 08年下到6.3的时候,要用四万亿的办法让它立刻变成强的,所以经济迅速反弹,变成了立刻强,所以下一个季度会上升。

李克强现在的做法应该是温家宝,温是指温刺激,所以他不会一年之内用四万亿,可能会两年或者三年用到四万亿。温刺激比较明显,我们一次不行用二次,二次不行用三次,所以一次一次往上加,保就是保7.5的底线,这样的过程中看到两次微刺激之后,或者叫做两次降之后,我们又开始回升,回升变成7.5,它比一季度7.4要高,不是比7.4低。但是7月份又出现下滑,7月份掉下来三千多亿,第二可以看到外资引入大幅度下滑,可以说所有的外资企业都不看好中国经济。7月份出现了极度下滑,就像温水煮青蛙。我们最怕就是这样,当经济好一点我们紧凑货币,如果出现下滑我们加货币。如果再下一次出现两个点的降也拉不动,每一次的降一定比前一次大,这是这样的情况。但是目前来看没有出现完全下滑的趋势,作为下行台阶什么说法,当我们的宏观经济从平均9变成78的增长,等于是下一个台阶的增长,过去是高增长,现在是中高增长。于是出现的波动过程中,每一个波对的高峰高于上一个,每个波动的低峰也是高于上一个点。但是核心指标是维持平衡,核心指标相对稳定,中间值整体下降但是不平衡。但是认为可能我们长期维持68的增长速度,可能在7也可能在6,但是是以7为中心的波动形势,不可能下降到4,也不可能上升到10,是这么一种状态。

房地产可能也处于这样的调整结构,当经济整体下滑的时候,可能房地产也出现下台阶的状况。2000年的时候我们做了一个测算,我们认为房地产的投资,在住宅部分投资比重最高峰2030年可能达到十万亿,去年我们大概是8万多亿的房地产开发投资,今年仍然达到8万亿或者9万亿。70%左右是住宅,还有另外一部分没有在开发商统计范围之内,由政府负责的建筑,这个应该是30%左右,两个加起来是接近八万亿的投资。这是我们做的长期测算的结果,那么如果按照国际上的发展轨迹来看,大部分轨迹都是在短期之内迅速暴涨,一年比一年高。秦主任用了一个表,日本的表,这个过去没有出现,因为我们会遇到宏观经济的调整措施,所以不是一个涨的状态,于是就有可能按照我们的测算情况出现下行,它是房地产持续增长的过程。国际上通常达到高峰顶点开始出现下滑,这个下滑比较快,而中国增长出现了灰线,但是增长速度比较慢。去年高增长由于宏观经济造成的结果,有可能外加一个因素让我们的增长超过了国际水平线,也就是我们三千六百万套和一万两千套,这个数据没有办法在房地产的开发中统计出来。有一部分的房地产的数据在开发商统计范围,但是还有一部分不在,如果这个出现增长的话,就可能会出现这种状况。

我们总的保有量,两个统计数据,一个统计数据是官方统计数据,这两个都是官方。大概180亿左右的存量,还有一个是行测,行测大概230亿到240亿左右,所以中间差50亿。按竣工量计算,从改革开放到现在只有137亿的竣工量,加上原来不到180亿,大概只有150亿左右,因为我们还拆了很多,但是还有一些没有统计在范围之内的,所以可能达到了230亿。按照我们的计算,大概总的住宅存量需要440亿左右,那么要满足12亿左右,就是80%,从发达国家看这是一个很长的周期,基本已经超过85%。美国、德国都是这样的,那么现在我们人均面积大概35平米,未来可能超过35,因为从美国看在1990年的时候已经达到了50,现在已经达到了250,人均达到70%。这个发展过程没有办法预测,有人说是不是开发商以后没事干,其实我们每年折旧是2.55,比如说在纽约,纽约大概每天还有2百万的二手房,它不是新的开发,旧量是多少?比北京现在的销售额还高。

所以发展过程中,13年最高峰达到13亿,加上其他的部分可能超过15亿,非开发商的住宅部分。也可能我们12亿的过程要维持七到八年,达到城镇化率还需要810亿的供应量,可能我们70%城镇化率就变成长期的维持状态,每年68亿的住宅,可能是5%的折旧和二手房交易为主,这个可能是我们研究机构专门做出来的,是一步一步下台阶的总量计算。依据是城镇化率,城镇化率未来发展过程中还有一个过程。从历史来看大部分国家经历30%的城镇化率和70%的高速增长,超过70%的城镇化率增长就会放慢,几乎全球都是这样,从发达国家到非发达国家都是这样的过程。

第一从农村进入城市,第二是中小城市进入大城市,第三是市中心向郊区转移,第四是形成城市群。中国最大的毛病就是土地私有化,所以只有前两个,没有第三个和第四个。如果我们土地不私有化,没有办法让富人从市中心向郊区转移,即便你买了宅基地买了小产权房,你也没有办法扩大,你能在旁边建学校和医院吗?不能。我们在美国欧洲可以看到,一个企业,一个企业总部从一个小镇开始就把它变成一个城市,一个不到10万人或者30万人的,他可以做到因为他有土地的购置权利和办学校办医院吸引人才,公用职能的能力,而中国不行。由于土地制度和户籍制度两个制约条件,我们没有办法进入第三步和第四步,但是我们看到三中全会之后户籍制度也在改变,随着也在进行改革是农村城市的扭转问题。不要以为农村土地扭转以后可以盖房子,这是不行的。

不管美国也好英国也好还是中国未来也好,都有另外一个约束条件,就是规划的约束条件。扭转的过程是无数人土地可以集中在一个人手里,但是你是不是可以盖房子?不可以。美国的规划已经执行150周年了,画一条线,这线是公路,不管土地是私有的还是公家的,只要你开发只能当公路,不能把它变成森林或者房子。每个房子盖的时候,前后左右的邻居同意不同意,所以农村土地即便流转,也知道建设用地的一部分可以建设。非建设用地这部分仍然按照非建设用地部分进行管理,该耕地还是耕地,你不能把它变成房子,所以不要以为流转可以解决问题,我们建设的规划中还有一些限定条件,这是导致我们城镇化率存在很大的问题。

中央政府说把城镇化率解决的更好所以他们提出加速和未来的动力等等一些口号,但是城镇化率和政府的吆喝没有关系,一个是工业和劳动力的发展,比如第一产业向第二产业的转移速度。第二是农业进步,如果需要这些粮食你需要多少劳动力?只有农业机械化的时候才能可能把劳动生产力提高,另外就是产权制度清晰,激发了农民的承包能力,所以在中国可以看到土地承包之后,让大部分农民从土地承包解放出来他们才能进城。所以改革78年,改革的时候那时候我们城镇化17.9%,低于国民党时期的1949,主要是因为毛泽东把城里人送到农村去了。80年代我们大部分农民进城,主要从事农业工业,还是卖菜为主。所以劳动力解放和生产力的提高,是农业化发展和变成工业化发展的局面,所以当农村土地不足以养活这些人的时候,他们一定要进城。如果人口集中不到一定程度,这个条件不具备。如果农村把所有人养的很富,他为什么要到城里来。所以这一系列变化不是政府想怎样就是怎样,而是这些经济政策和经济行为变化以后才产生的,包括美国、英国、法国、德国这几个发达的资本主义国家,他们从50%城镇化率到70%城镇化率用了四十到五十年的时间,周期非常长,为什么?前面说,那时候正处于刚刚开始的工业化发展阶段,就是蒸汽机阶段,这样一个发展阶段过程中还没有把农民完全解放出来,如果农村的人都进了城没有粮食了,是不是把城镇人都饿死了,所以必须保存农村提供足够粮食的情况下,有富余劳动力才能进城。

在这个过程中,随着工业化的进度越来越快的完成,如果把四个发达国家后面这张表再放就是从70%90%需要十年,因为到工业化和第三产业发展速度加快的时候,后面企业就快到了。我们再看看最后的三个国家,日本、韩国和马来西亚,他们从50%70%大概也用了十几年时间,为什么他们用了十年时间,反而比老牌资本主义国家用的时间更短,就是因为工业化发展速度和农业现代化发展速度在加快。

因此在实现城镇化发展速度的时候就大大缩短了,就恰恰是这一段工业革命和农业革命过程中让他们城镇化速度迅速增长,这样一个发展过程是一个加速的过程,中国从20%30%,提高10%的人口增长率用了十五年的时间,而从30%40%只用了七年时间,40%50%使用了八年时间,前一个10%用了十五年,后一个20%用了十五年,为什么?同样是因为我们农村土地承包制度让农民解放了,我们工业发展让更多人有机会变成工人也发展。

最近我们看到了转折时期邓小平改革,其中一个最重要的环节我们都知道就是联包制,在强化的环节中和城镇化发展速度是紧密相关的,那个时候我们所规定的每一个人只能雇佣七个工人,超过七个工人变成资本家了,为什么只能使用七个?因为马克斯说了,本上写着只能用七个,我们从1956年的时候告诉大家,公私合营的时候只能用七个,私人小业务如果超过七个人的雇佣就要定位资本家,到文化大革命以后也同样,当时雇了一百多个人,大概140个人,于是很多人写了调查材料报告给邓小平,邓小平说这四个字起了作用,等等看,最后调查是140个人的工资比国有企业和当时集体企业工资还高,这些人都是农民工,都是没有就业的人,所以促进了中国就业和中国城镇化,于是年包被解放了。更多私营企业家可以雇更多人的约束条件也被解放了,所以不再是七个人。

由此而产生了我们工业化速度的加速,所以后一个年代从30%40%50%增长速度加快了,我们党的工作计划60是到2020年,70是到2030年,我们认为会提前,2018年会实现60%2025年提升70%,其实党的工作是很保守的,温家宝十二五规划,五年期间决定了4个点的城镇化,也就是每年0.8%,但实际上我们超过了百分之三十点几,规划期间还没过,但是城镇化率已经超过了,按照这样计算,我们会超速完成城镇化70%的方案标准,这个对城镇城市住房影响巨大。

如果我们现在迅速开放我们城镇人口,中小城市局部放开,这是一个数据,另外一个市场供应,让更多的人在土地流转当中获得资本,给他们一个竞争,这样我们城镇化率会加速。

但是在城镇化发展过程中,很明显的差别,一二三线城市差别很大,一线城市普遍超过了60%,二线城市普遍超过了50%,而三线城市只有30%,未来发展过程中变成了到底人们向中小城市走还是向大城市走,党的文件中提出要小城镇化,我们曾经有过新农村建设城镇化过程,更多人希望他们留在小城市,但是现实的结果是什么?他们会不会留在小城市这是一个未知数。如果我们人口的迁移权利完全放开,也可能他们因为公共设施问题、资源等等问题他们不进中小城市而进入了大城市,从现在来看,户籍制度导致他们可能首先进入中小城市。

很多人在讨论,城镇化已经让很多城市变成了最主要的城市,但是不是城镇化发展过程中,大城市人口密度最高呢?从城市建设区统计数字看不是。北京市大家认为是最堵的的,但是人口建设区中仅次于三个城市,山东、宁夏和内蒙,还在倒数第四位,而陕西省没几个城市,但它城市人口却是最高的,达到了五千多,大家可能觉得这个统计数字不太真实,你实际算一算就知道了,北京最核心区城市建成区人口达到了两万接近三万,人口密度远远超过了纽约、伦敦,因为我们是一个党中央,所以最核心区的人口密度提高。

就香港主要人多,每平方公里大概八千多,北京核心区每平方公里两万多,两百多平方公里,220平方公里的核心区域范围之内,每平方公里大概两万八千多,香港的四倍,纽约的六倍,高得不得了。但是除了核心区域以外,北京人口密度没有那么高,还有相当一部分区域里头人口密度比较小,人口在城市增长过程中,并不是因为城市增加了或者人口增加了而导致必然的城镇化,城市病。

再看一个数据,九零年的时候城市建成区只有一万两千平方公里,到2012年我们增长了3.5倍,达到了4.5万平方公里,什么概念?按全国960平方公里计算,大概占国土面积0.4%左右,不到1%,我们的人口增加多少?按人口密度计算,我们增加了8.2倍,从两百多人变成了两千多人,土地并没有和人口同步增长,进城的这些农民应该节约不少农地吧,没有。我们农村宅基地现在17万平方公里,是城市的四倍多。从九零年开始计算,我们农村人口减少了两亿八千,将近三亿多人,宅基地增加了五万平方公里,九零年以后宅基地增加的数量比全部的城镇建成区的数量明显多,毛病在哪儿呢?在于我们土地不能流转,我们农村土地只有在征用的时候才能被流转,于是农民在土地承包制以后他无法获得更多的土地资源,他就拼命增加宅基地,过去一家人住一块,离婚所有人都去抢宅基地,所以宅基地的面积没有缩小而是扩大了。

六零年的时候全世界只有十亿左右的人住在城市里,而城市里头千人以上的很少,亚洲只有东京一个是千万人口以上的城市,剩下的城市在五百万以下,几乎是非常少的,到了八零年的时候发生了一个变化,更多人进入到城市,而城市增长速度也在加速,到了2011年的时候我们从十亿城市人口变成了四十亿,增长了四倍,大城市也在迅速增长,从四个千人以上的城市现在已经变成了28个千万人口以上的城市,仅在中国有6个千万人以上的城市,千万级以上的城市再亚洲有1628个亚洲就有16个,未来还会继续增加,中国也一样,用这张图想表示在未来发展过程中更多的城市会变成大城市。

1970年的时候东京大概接近于两千多万人,它修了一条高速铁路到大阪,东京政府非常希望把东京人口转移到大阪去,结果高铁修完以后东京人口迅速增长,因为太方便了,大阪的人跑东京了。北京政府也做了个类似的事情,修了一条高速公路通到天津,希望北京人到天津去,其实形成的结果也是天津人往北京跑,北京人绝不往天津去,如果北京人到了天津高考要多考四十分,一分值四十万,所以他们不会,现在来看东京人口从两千万增加到了3800万人,几乎快翻番了,希望修高铁把东京人口减少的同时却翻番了,北京也差不多一样,从全球趋势来看不是哪一个政府说你不要城镇化了,这是杜绝不了的,中国至少还有三亿人要进城,印度有四亿人要进城,接近要增加七亿人进入城市,那个时候城市人口占到70亿人口左右,中国要实现这样一个城镇化发展过程,可能还得要千万级以上人口的城市超过十个可能更多,五百万以上人口城市要最少30个,否则我们解决中国70%以上的城镇化率,更不要说解决85%左右的城镇化率,这个发展过程是不可逆转的,全世界都这样,中国也不可能逆全世界规则这样。

最近出了一本书,全世界很有名的叫做《21世纪资本论》,认为资本占有财富比例高,凡是通过资本获得,劳动所得的收入分配比例在跌,他的书里头用的一条理论我认为很好,我们可以看看第二排白色的是住房,在发达国家里头,我们可以看到住房在劳动收入分配中的比重,到2011年以后是最大的比重,而资本占到了比较大的部分,境外资本占很小的部分,为什么房子会比资本比重大的多呢?而往以前看为什么资本占的比重大?我们再看另外一个国家。

法国同样德国,为什么发达国家都会出现这种情况?在所有资本比例中都是这样,德国还是处于最低的只有46%,在国民收入分配中住宅占的比重,换句话说资本的不可流转,住房就是这样一个特征。中国的毛病在于我们老盖破房子,没有人愿意盖好房子,因为我们只有七十年的时间,乔家大院的老爷爷盖房子说我房子要留给重孙子,所以盖的房子不能榻了,所以他们用最好的材料去盖。我们的建设部长或者副部长说我们建设周期只有三十年,就是因为我们中国政策不让大家盖房子,因为未来产权不一定是你的,所以大家舍不得盖房子,各种政策也说不需要盖太好,过两年要没收了或者要重盖,我们要艰苦朴素,所以不能太奢侈了,等等造成盖的房子质量不好,是因为标准太低了,人们不得不去改善,这样导致我们盖的很多房子也拆的很快。

这张图想说我们到底盖了多少房子?从房改开始,房改开始到2012年,我们也可以估算到2013年加起来我们建了6000多万套房子,有人说我们大概5600万套房子是空的,换句话说我们一共就建了六千多万套,如果说城市有这么多控制,那就是就是卖房的控制。不是开发商建的有多少呢?大概十比七、十比八那样,我们2012年是竣工10.73亿的住宅,其中开发商7.9亿,还有接近20%多是政府盖的,用于福利分配,包括拆迁。总量加起来,我们前面说的从180亿到230亿之间,非开发商那部分我们有些数字,而从这两个数字加起来我们一共提供了137亿。

换句话说,这两个之间的比例会影响到开发商未来的发展,房改的时候我们只有29.6%,在逐渐发展过程中到了73%的最高峰,政府的被压缩,但是现在政府给我们扩大,所以我们从高峰开始下降,我们估计2013年只有70%以下,不到70%2014年房地产开发所占的那块按竣工计算我们占的更多,这样有一个额外的因素,就是后面要讲的保障住房和房改会对市场产生的影响。

2009年开始计算,我们还可以往外计算,在2004年以后发生了巨大的变化,2004年以前我们每年竣工的房子是卖不出去的,销售量小于竣工量,但是那部分基本上不用算,因为竣工量有一部分是不可销售的,到2004年以后我们销售的房子超过了竣工量,这是国家统计报表中谈的,2009年到2013年预售了55亿平方米,我们竣工了43亿平方米房子,里头相差十亿,现在盖的房子里头有十亿平方米已经卖掉了,但是已经竣工的房子里头是不是都能卖呢?不是。

如果按正常计算,房子全部卖掉,把车库全部卖掉,大概有20%的房子是不计算在销售面积里面,因为在统计局里头销售的车位的个数是另外一种计算,另外统计报表里还有一个不可销售的占比比重,如果把这部分从竣工里扣掉,也许加上非住宅部分要扣到30%,比如说万达并不把房子都卖掉,有一部分商场做经营,如果算起来,大概有二十多亿平方米已经卖掉了,我们竣工里头看到一个很可怕的数据,什么呢?就是竣工率越来越低了。

我同事曾经在火车上问过我,发现没发现?最近我们跟统计局开一次欧座谈会要讨论为什么竣工率越来越低,现在竣工率降到了15%,什么概念?盖一个楼七年才能竣工,如果按2%算,也就是五年才能竣工,而过去我们三年竣工,出现的问题就是到底有没有这么多在施工的面积。如果没有这么多,按现在计算大概60亿左右,我们说有20多亿已经卖掉了,可能还有一部分商场、写字楼不卖的,可能还有20多亿是没有卖掉的,这就是如何用最新的办法来解决或者认识到我们现有多少不足,最值得怀疑的是如果我们建设部提出消化库存是第一位,库存量已经够大,那么我们中央政府为什么还要加快保证用户房和房改的建设速度呢?难道我们领导都傻吗?不知道这样会增加库存吗?我们只能解释为当中国经济是以投资拉动为主的时候,所有的行为会不顾经济规律现实而去研究这些问题。

一到七月份的时候我们看到我们销售额积压了2.4,大概少了将近三千亿,销售面积下降7.6%,大概少了四千万平方米,这两个数据对于市场影响真的那么大吗?有一个如何认识,三千亿对我们完成四万亿投资来说是非常小的投资,如果按销售面积算我们大概按五亿八千万的销售面积里头,四千万的销售面积也是很小的数,但是为什么在市场引起那么大的反映。

其实在去年大家一片大好的时候,我们看到有些城市已经开始出现了负增长,人们认为北京是一线城市应该好,其实并不好,北京是-2.1%,为什么呼和浩特会第一个成为中国取消的,就是因为它是负的,我们可以看到无锡,去年、前年开始把大量的企业从无锡搬走,为了保护太湖安全问题,把有污染的企业都搬走,于是很多人跟着企业搬走了,从此以后我觉得无锡房子开始下降,包括销售下降的过程中很明显,有些城市是高增长,有些城市是趋于普遍下降的情况,其实大家在一片大好的情况下不去细分情况。

我个人认为最严重的是两个措施,一个措施就是利率产生起伏的,另外一个就是保证住房,利润率可以看出来从0.85倍到1的利率大概相差十几万块钱,20万左右,从66796差了这么多,按正常来说大约一百万的贷款额要差二十万,换句话说当开发商10万块钱的时候,消费者没有任何收益,房子不便宜还得多付十万块钱的利息,十万块钱顶了销售费用,另外十万块钱还得多付,其实房屋的资产价格并没有因此而上升,所以利润率已经成为当前房地产市场发展的第一要素,而利率的变化,尤其是五千块钱的家庭收入一个月可以花四千块钱,房地产两千块钱,占40%,但是利润率一涨,同样的房子,同样的价格你需要交三千块钱的利息和还贷,已经变成60%用于还债,也就不符合贷款资格。北京已经出现了很多居民,因为按揭贷款问题导致他们不得不放弃房子,就是因为银行太黑了,所以我们会把更多的钱变成银行的利率而不是变成贷款。

同样保证用户住房也是如此,去年北京一千三百多平方米,开发商建了40%580万,政府建了715万,开发商这部分在统计表内,政府那部分不在统计表内,如果按这样一个比例在全国推算,我们可以知道今年我们少卖了四千多万平方米的房子,但政府提高了超过四千万平方米的房子,换句话说这两者相加以后总量是增长而不是下降的,它是说明我们需求仍然还在。

人口流动中,有的地方文化越来越高,有的地方为什么越来越低?就是在人口流动过程中产生的,产业转移具体到刚才说的无锡,产业转移引发的减少,安徽是沿海地区向安徽地区转移工业的时候人口开始增长,所以安徽出现了一些人口高速上涨的趋势,另外劳动力水平引发的,劳动力成本过高或者过低,导致一部分地区的人口流出或者流入。

我们也可以看到财富的转移,东北的民营经济在逐步下滑,我们在十年之后又开始第二次振兴东北经济,因为东北人把大量的财富转移到其他地区去,他们不在东北待着。公共服务的转移也很严重,这就是向大城市集中的过程,比如说教育、医疗等等,另外城镇水平、文化率都会导致流动,于是在整个人口流动过程中,会发现库存化和去库存化,其实我从来不担心北京,因为北京每年49万到50万人要进入,这个急剧增长过程中一定会消耗房子,过去靠大量的分配房子,以后不能分配了,他们又摇不上号,所以我们没办法满足及,其实我们现在约束条件,导致二十万个家庭在等着排队摇号,再摇不上不给你。

决定价格上涨也有一些特殊因素,我们说这一轮价格可能出现下滑,北京也出现了,我不知道有多少人考虑了平均到商品方价格中一定是下滑的,如果全国七十个城市里头包括了保障住房所建设这部分资本,房屋价格肯定还是会下滑,但我不认为绝对值是下降的,下滑的趋势一直会延续到明年九月份左右,但是如果其他因素不变,明年9月份以后会再次出现价格上涨,其实两个因素是我们无法控制,第一个无法控制的是保障金住房,第二个无法控制的是一万亿的贷款和470万套的房改房子的对市场有多大的冲突,这两项地方政府都完成了冲击是巨大的,明年9月份的去库存化仍然是巨大的。我们一年只生产七百万套的住房,而3600万套保障金住房告诉你一年也是七百万套,等于把现有生产量扩大了一倍,如果再加一千二百万的棚改就是要加大一倍多的保障金住房,比我们现在供应量大很多,所以他对市场的供应量导致一个结果,货币贬值和货币总量有关系,在1890年的时候是18美金,现在是13001600亿,我们还可以看到利率税收,美国的房价下跌是因为次贷,美国的个贷和税收同比的时候会低于40%

当一个地区政府没有能力投入的时候,当一个地区人口提出流速的时候需求不会再改变了,反之这两个因素充分保证的时候公共设施才会发生改变,房屋价格会持续上升,不要以为今天的价格会代表明天的价格,从长远来看美国英国前面看的几个在国民收入分配中住房占的比重越来越高,其中也包括价格在不断变化,九零年以前是市场化的改革,但那个时候忘了应该保障,今天我们在大跃进式的爆发增长但忘了还得有市场。

我特别想说明一个问题,当民间的开发投资下滑的时候,政府用棚改的方法在拉动投资,其实可能是因果颠倒,我个人认为李克强总理提出的一万亿保障性棚改,地方政府在配两三万亿的棚改资金,所以一万亿的棚改,最后可能跟当年四万亿一样。我认为对市场的冲击可能是更大,这是前面提到的问题。

为什么中国政府明明知道现在要去库存化,已经知道房子多了,供过于求了还要加大生产,他们根本不考虑市场,只考虑我们如何让我们GDP保持8%的增长,所以在保GDP的同时一定要用棚改的方式去拼命扩大投资,结果一定是颠倒,这种情况下比较危险的是什么?非市场化流量的扩大必然影响到供求关系,我们前面说城镇化的关系,人口变化可以影响,我们未来还有更大的需求,我们唯一不能计算的是不知道在短期之内供给是不是非市场化管理迅速增加。

我们需要问的问题是,如果这3600万套加1500万套完成以后,中央政府还不改变靠投资拉动中国GDP增长的思路,还能用什么办法拉动投资,到那个时候中国GDP怎么办?这可能引起投资失误和投资决策失误需要关注的问题,一部分现在在开发商范围之内,一部分没有在开发商范围之内,这部分到底有多大呢?谁也说不清楚,如果从土地来看,一到六月份土地局公布,国土资源部公布的土地供应七万多平方公里,但是我们开发商只拿了1.9公顷,其他的5公顷土地不知道给谁了,从长期看这种趋势一直没有改变,就是用其他的渠道增加的土地建设这部分,包括保障金用房,到底多大部分是不公开的,因此在某些地区一定会出现供求关系恶化和供求关系分化的局面,只有我们当我们把保障金用房彻底解决掉,但我们认为这两年短期之内政府一定会用保障金住房投资去拉动经济,但是当然不会影响到商品房在明年九月份以后出现急剧下滑和恶化的结果,谢谢。

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