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宏观思考总结系列——房地产

私人书房2019-08-27 09:12:17

1、供需关系角度


供给


  • 新房、二手房 :各大开发商主要负责建房子 供给的多少还是政府卖地的多少和价格决定的——决定房子供给的量

  • 隐形部分:附着在房子上的周边公共产品的供给(公共设施、治安、商业配套、学区……)——决定房子供给的质


需求


  • 自住

  • 投资(收租)

  • 投机(赚差价,低买高卖)


从供给端来看,城市的土地一是稀缺的,二是被政府垄断的。

从需求端来看,经济的发展带来的收入上涨+城市化的进程,需求一是旺盛的,二是完全市场化的。

叠加货币供给角度来看,加入WTO后,中国经济出口导向,被动结汇导致货币供给量激增。

供给少,需求旺盛,大量货币也需要寻找资金出口。导致近十几年来中国房价一路飙升。


2、制度模式角度


我国目前的房地产模板是学习香港的,本质上是一种土地财政制度。


香港之所以会走上土地财政的道路,也是因为香港为了维持低税率的贸易环境,政府要想办法在其他方面增收,于是就搞出了这个控制土地供给卖地赚钱的法子。但我们本来税就很重了,还搞这一套,只能说……算了还是不说了……


在这种制度下,政府、地产商、资金配套方(城投公司、商业银行、信托、影子银行……)等等,其实都是利益共同体。地方政府土地财政+房子的抵押品属性天然受银行喜爱+宽松周期 = 形成了一个自我加强的利益联合体不断推高房价上涨。随着房价的上涨,早买房子的人站到了这个利益体的一边,也希望房价涨的越高越好。任何试图打压房价的意图都会受到整个利益联合体的抵制。

房价上涨最终还是百姓买单。其实相当于被这个利益联合体剥削,变相交了一道税。


任由这个模式发展下去,香港的现状就是我们的明天。


3、解决房价问题的政策-房住不炒


因为房价上涨的问题主要出在供给的垄断和土地财政的制度上。


所以解决房价问题只有在这两个根本上下手才会有效果。任何通过设置各种门槛打压需求的手段都是无效的。


但要动到根本的阻碍是巨大的。

  • 首先地方政府没有动力终结这个趋势。本来就为了GDP瞎折腾都欠了一屁股烂债,现在不让卖地赚钱了,地方政府的收入窟窿从哪里补上??

  • 银行等金融机构更是如此。银行就是靠放贷赚钱,本质上希望货币越宽松越好。房贷是躺赚的优秀业务,房价越高房贷越多越好。

  • 房地产公司就不用说啦。房价不涨了他们咋赚钱啊。

  • 已经买房的人、炒房的投机者,同样也不希望房价跌。

所以上面这些人就联合起来绑架中央,奋力挣扎反抗啊。


那么我们中央打出的牌主要有以下几张:


  • 改变地方政府的绩效考核机制。

  • 税收改革:国地税合并、房产税

  • 房住不炒。意思就是彻底取消房地产的资产属性。通过限售来剥夺房子的快速变现能力。切断房地产和金融机构的连接,切断房地产和金融机构之间的正反馈循环。

  • 租售同权

  • 宅基地入市

  • ……


这一系列的动作意味着,以往十几年以来房地产发展的整个底层逻辑都变了。本质上是整个国家的政治体制和经济结构的调整需求。

明白了这个本质,你说未来房地产怎么发展?房价涨不涨?该不该买房?还不明白么?


4、租房市场


最近房租上涨的事儿闹的沸沸扬扬。其实还是可以从简单的供需关系角度来分析一下。


供给

  • 个人

  • 专业公司

需求

  • 个人


目前就是专业的长租公寓公司、中介机构,通过各种方法,希望把供给端垄断起来。如果供给垄断在少数供给方手中,而需求又是旺盛的市场化的。那么房租必然会上演和房价一样的上涨局面。被大家诟病的房租分期的金融手段,我直接引用付鹏大V的一段话基本上可以解释清楚:


“还记得证券市场那波金融化大泛滥的两年,信托夹层优先劣后融资融券场外配资等等手段,资金加杠杆入市抢筹码,推高股价,政策的经被大家给念歪,最后崩盘,过度金融化结局全民买单;再想想租房市场遇到了金融化,抢房源推高租金价格按新的现金流算出来的资产包价格再金融化,只要租客是被动的接受,租客信用就是金融化杠杆来源,就可以滚动下去,和股票一样只要有散户接盘就能7块涨到120,最后租客实在接不动了,崩盘必然发生,最后倒霉的是谁,呵呵,不是房东哦,金融化后的差价最后还搞得国家进去金融机构背后全民买单。。你以为人家是正常用租后服务或者品牌溢价来获取高一点收入,结果人家根本不想跟你玩这么长线的服务收益,直接想证券化套现然后继续滚规模,滚规模后直接影响市场价格,呵呵”