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REITs(不动产投资信托基金)的相关介绍( 二)

亨通資本HK2020-05-21 16:37:21


一、基础设施等国企资产证券化REITs融资试点的背景


2015年12月习近平主席在中央经济工作会议上提出,“推进结构性改革,推动经济持续健康发展,五个主要任务包括解决工业产能过剩、去库存、去杠杆、降低企业成本、改善薄弱环节”。2016年3月李克强总理在全国大人作政府工作报告中强调“推动地方融资平台转型改制进行市场化融资,探索基础设施等资产证券化”。2016年6月国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)提出“稳步推进REITs试点”。2017年3月,李克强总理两会上作政府工作报告指出:用改革的办法深入推进“三去一降一补”,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,促进企业盘活存量资产,推进资产证券化。


为探索基础设施等国企资产证券化的实现途径,顺利推进供给侧结构性改革,2015年7月由全国政协陈元副主席担任总顾问、国务院发展研究中心刘世锦副主任和中房协孟晓苏副会长牵头成立了公共资产证券化(REITs)课题组。国研课题组REITs试点调研工作推动一年多以来,表示积极参与试点的省市包括北京、上海、重庆、天津、河南、贵州、四川、湖南、湖北、海南、黑龙江、辽宁、江苏等地。其中上海市、重庆市、贵阳市、哈尔滨市和常州市非常积极,各市主要领导和分管领导亲自推动REITs调研和安排合适的国企资产参与试点,政府相关部门和国有企业非常配合。北京市市长王安顺、重庆市原市长黄奇帆和现市长张国清、黑龙江省陆昊省长、上海市常务副市长屠光绍、天津市常务副市长崔津渡、贵州省委常委陈刚(现雄安新区党委书记)、成都市委书记唐良智、常州市委书记费高云等领导明确肯定基础设施和国企资产证券化的REITs思路,大力支持相关部门和国有企业开展试点工作。


二、基础设施等国企资产进行证券化REITs融资试点的基本条件:


基础设施、旅游、水电气热、经营不动产等资产须同时符合以下要求:

1、已经建成、并且作为固定资产进入企业资产负债表:如是不动产物业必须取得国有土地使用权证和房产证或不动产证;如是其它不动产固定资产必须有在建工程转为固定资产的证明文件。

2、正在经营,已经有现金流收入,管理权属相对集中,能够满足基金资产配置和风险控制要求。

3、产权清晰,无权属争议,相应权证真实、合法、有效;或特许经营。如是不动产物业必须有房产证或不动产证,如是高速公路、地铁轻轨、水电气热和旅游资产等,必须有特许经营权。


三、基础设施等国企资产证券化REITs融资试点的优势


1、对于国企的融资来说,权益型REITs不是负债,可以出表。

2、资金成本低,融资成本原则上相当于央行长期贷款基准利率。

3、期限长,最少5年,最长25年,一般在10—20年之间。

4、融资的资金使用不受任何限制。如用来做PPP项目,可继续放大5—10倍来做基础设施新的投资建设。即以REITs融资30亿元,可以配套150—270亿元资金,做180亿元—300亿元的PPP基础设施项目建设。

5、国有资产不流失,优先回购权保证国企原价回购国有资产。

6、对融资的国企来说, REITs只是金融工具,用REITs融资并未失去原国有资产的使用权和控制权,经营性资产仍然由原有国企实际使用和控制。


四、可适用股份制企业和民营企业、特许经营权


以上基础设施等国企资产证券化REITs融资方式也同样适用于股份制企业和民营企业的写字楼、底商、酒店、宾馆、停车场、厂房仓库、工业园区、长租公寓等有固定物业且有稳定现金租金经营收益的,也同样可以进行资产证券化REITs融资。按物业本身的评估值为融资最大限额,同时与年度现金流的11-14位左右为决定融资额,两额度取最小值为可融资额。

同时具有水、电、气、热、油站、高速公路、地铁、综合管廊、游览区等特许经营权运营权的、有稳定年度收益的单位,也可以通过REITs基金进行融资。


对民企来说与其它的融资方式相比,除有国企资产证券化REITs融资试点的优势,同时还有以下几点优势:

1、不需要考虑企业本身的资信等级,与企业本身资产负债率无关,只考虑参与融资物业本身的产权明晰、所在地及年度租金现金流。

2、可以用几个物业打包,融资最低5亿,上不封顶。时间可5-20年,中间可设置开放窗口,业主在开放窗口期时可回购还款,也可继续。

3、每年度对基金购买人还资金年度成本(年度成本目前为5.3-7.5,与物业产品本身的评级有关),到期还本金(总融资额)。

4、物业不做抵押,持有人不变,经营权不变。但在产品结构中会设定预警及计提,当达到风险值,无法偿还投资人的本金及年度回报时,才对物业所有权进行变更。如果抵融资物业处于在押状态,可以先提供过桥资金协助解押。

5、融资资金使用不受监管,由融资人自行决定。

6、根本上是为了解决企业或私营单位解决融资难问题。

7、18年主要城市为:省会城市、计划单列市的核心区域物业。


五、亨通資本(香港)有限公司优势


1、亨通資本是得到REITs课题组的授权单位。王步芳秘书长是这个公司的技术顾。

2、因技术强大,办理流程快速,基本3-4月可完成基金发行及融资到位。

3、在前期融资主体真实填写基本资料表格,经过初步判定可以进行REITs基金融资后,签订委托协议,安排专业人员进入企业完成进调、评估、后,进行相关法律手续、产品梳理、结构设定、基金发行等一切费用直到融资完成才进行支付。但如果企业最初提供资金不真实而造成融资失败,则费用由企业承担。


基础设施等国企资产证券化REITs融资项目的基本交易模型