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土地信托登记模式的选择

中国土地2020-06-29 15:08:59

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在办理土地信托登记过程中,是否应同时办理土地物权变动登记,涉及登记模式选择问题。对此,有“二重登记”与“一重登记”之争。由于这些分歧,在构建土地信托登记制度时即面临一个难题:办理土地信托登记时是否同时办理土地物权变动登记?这是土地信托登记制度化进程中必须回答的问题。


土地信托登记模式选择应与

信托财产归属适当分离

笔者认为,在信托财产所有权的归属问题上,我们应通过权利分割的思想来把握信托财产权的结构。具体而言,信托财产权应分属于受托人与受益人,受托人取得信托财产所有权中除了收益权之外的其他权利,受益人则取得信托财产的收益权。作为信托财产的所有权人,受托人可以自己的名义管理和运用信托财产,由此产生的后果归入信托财产,并依据信托文件规定,向受益人交付信托利益。

信托制度的灵活性要求

配套灵活的制度供给

信托制度的核心价值在于其制度设计的灵活性。信托财产既可以是土地、房屋等传统的不动产,也可以是海域、自然景观、生态环境等新兴的自然资源资产,还可以是股权、知识产权、资产收益权等新类型财产权。信托制度的灵活性要求相应的制度安排也要与其相匹配,以服务于信托目的,而不应以预设的框架限制其发展。笔者赞同给予当事人以选择权,由当事人根据其信托的目的,选择适合的信托模式,以体现信托制度的灵活性。

土地信托登记“一重模式”示例。其一,在公司债受托人制度中,即存在土地信托设立时,土地物权仍然在委托人手中的情形,但在发行人与公司债受托人之间成立以土地使用权抵押权为信托财产的担保信托关系。土地使用权抵押权属于土地物权,应办理土地登记,唯该抵押权虽登记于公司债受托人名下,实际上是为公司债债权人之利益而持有,故应于抵押登记时办理土地信托登记,以公示其信托财产之性质,维护信托受益人之利益。


其二,在土地资产证券化法律关系中,也可能存在不转移信托财产权于受托人的情形:在信托实务中,委托人以不动产投资项目为信托财产设立财产权信托,并将受益权委托信托公司向社会销售,以募集资金。此时,委托人的操作方式有两种模式:

第一种模式是委托人将不动产投资项目转移给信托公司,信托公司再通过契约将项目开发委托给委托人,由信托公司以募集的资金分批拨付给委托人,完成项目建设,这是台湾地区不动产投资信托的操作模式。但此种操作在大陆地区则存在障碍:一方面,大陆尚未出台信托税收制度;另一方面,委托人将不动产投资项目转移给信托公司,那么,信托公司就面临着持有不动产的各类风险,包括工程事故中可能承担的民事、刑事责任。于信托公司而言,缺乏持有此类不动产项目的积极性,而于委托人而言,也不愿意失去对项目的控制。在此情况下,如能够不转移项目于受托人,又可以实现融资之目的,当为上选。

第二种模式是委托人将不动产投资项目的收益权作为信托财产交付受托人,受托人将该信托受益权证券化后所得资金交付委托人,委托人通过项目运作支付投资人本金及收益。这种模式下,可以较好的规避前述转移不动产投资项目予受托人的问题。这种模式目前在大陆具有可操作性。理由在于,实践中,信托公司并不愿意真正成为不动产投资项目的权利人,此商业判断自有其合理性。台湾地区在推行不动产投资信托过程中,囿于信托法限定必须转移财产权予受托人,也给受托机构带来不少法律风险与责任,甚至包括刑事责任。如台湾地区“建筑法”第77条规定:“建筑物所有权人、使用人应维护建筑物合法使用与其构造及设备安全。”如果建筑物所有权人未尽相关义务,导致发生事故时,须依法负相关刑事责任。台湾地区的这些经验可以为大陆开展相关业务提供有益借鉴。


其三,在宣言信托中同样存在不转移信托财产权的问题。所谓宣言信托,是指以委托人自己作为受托人而设立的信托。宣言信托之特征是委托人与受托人为同一人。故宣言信托之成立不发生信托财产所有权的转移问题。但出于信托财产的公示目的,以及维护信托财产的交易安全,以宣言方式设立不动产信托时,亦应办理不动产信托登记。大陆现行《信托法》并未规定宣言信托,但并不代表未来修法之时不规定宣言信托。


原文敬请阅读2017年《中国土地》第12期

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