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重磅|深圳政府叫停佳兆业所有业务多家信托公司遭殃

结构化金融2019-10-01 16:36:37

来源:界面新媒体 作者:彭飞 秦小东

历时逾一个月,佳兆业的麻烦仍在扩大。继其位于深圳的所有在售房源被政府锁定后,佳兆业在深圳其他几乎所有的地产业务也被叫停。没有人知道,佳兆业究竟捅了什么娄子,惹得深圳政府将其逼至绝境。


12月21日,佳兆业发布公告称,他们位于深圳的八个处于不同发展阶段的项目,在开发过程中所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请,不能获得政府相关部门的接纳。不接纳就意味着这些项目的发展将会无限期暂停。


这八个被政府叫停开发的项目总建筑面积约231.2万平方米,在土地资源极为稀缺的深圳已极为庞大。其中有两个项目位于龙岗区,佳兆业曾于12月5日接到龙岗区相关政府部门通知,他们在该区所有建设项目的相关规划、国有土地相关申请,以及批核程序都被暂停处理。


另外,佳兆业位于深圳盐田的项目和深圳金沙湾酒店这两个项目的土地使用权也被政府限制转让或抵押。盐田项目是佳兆业在去年5月8日正式签约的旧城改造项目,金沙湾酒店则是由佳兆业在2009年6月收购而来。


自11月28日以来,佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业城市广场、佳兆业悦峰花园、位于大鹏新区的佳兆业假日广场,以及位于前海片区的佳兆业前海广场的四个在售项目共计约1800多套房源、总建筑面积约21.79万平方米,已被政府锁定,至今原因未明。


佳兆业被政府叫停的业务还包括深圳三个已经完工项目剩余房源的销售,这些房源的总建筑面积约5479平方米;同时还有约6.12万平方米的持有商业物业产权被限制交易。


此外,自12月4日起,佳兆业两家位于深圳的子公司——佳兆业集团(深圳)有限公司(下称佳兆业深圳)、今盛工程管理谘询(深圳)有限公司还被政府限制转让股本权益。而佳兆业深圳在12月8日申请重续国家一级资质证书时,也被告知暂停处理。这将损害佳兆业深圳持有的佳兆业城市广场项目取得融资的能力,这个项目是深圳有史以来最大的旧城改造项目,总建筑面积达180万平方米。


除现有业务被全部暂停外,佳兆业位于深圳龙岗区的所有旧城改造项目发展计划也被勒令暂停。此前佳兆业曾宣布,他们在龙岗区重点发展板块华为科技城已立项的旧城改造项目有7个,处于洽谈中有的3个,总占地面积超过300万平方米,为了更好地推进这些项目,他们成立了一个专门的旧城改造公司——佳兆业置业。如今看来,这些项目将全部进入停滞状态,未来是否继续由佳兆业推进则充满不确定性。


佳兆业正陷入成立15年来的最大一次危机。从在售房源被锁定,到如今所有业务被暂停,佳兆业曾屡次接洽相关深圳政府当局,但均无功而返。对于发生的这一切,外界普遍认为,是佳兆业创始人郭英成受到10月份涉嫌严重违纪而被调查的前深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉牵连,缘由则是佳兆业在龙岗区数个旧城改造项目的问题。


此后,为降低自身负面信息对公司影响,郭英成甚至采取了辞任一切职务、转让股权予第二大股东生命人寿等措施,试图通过加大背景颇深的生命人寿在佳兆业中的话语权,来让自己在此轮风波中平安着陆,更为“保险”。但如今看来,无论是郭英成个人的应急举措,还是生命人寿的接盘均未凑效,反而愈演愈烈。


值得注意的是,在佳兆业被暂停开发的项目中也包括深圳大鹏下沙项目。这个项目是今年4月初佳兆业联合生命人寿以54亿元巨资获得。在当时项目的出让条件中曾明确规定,如果地块两年半内未开工建设,将由政府按成交价(不计利息)收回,如今在拿地8个月份后项目即被叫停开发,这个项目的前景实则堪忧。


一位不愿具名人士向界面新闻记者表示,佳兆业在深圳的所有业务被全部叫停,表明郭英成涉及蒋尊玉贪腐案事态在进一步扩大,政府此举可能是为了防止郭氏家族进一步转移资产。


佳兆业在深圳面临的严峻局面还将对其现金流造成不利影响。标普分析师李春燕对界面新闻记者表示,如果深圳房源被锁定结束时间不确定,这些项目将无法按时交房,导致资金回笼延迟,拖累整体业绩,同时信用状况受到的负面影响可能比预期更为严重。


李春燕还表示,佳兆业深圳业务被全部叫停还将进一步影响资本市场,在经过多个负面事件后,投资者信心会受到极大影响,这种状况继续发展下去将影响佳兆业的再融资。


而据界面新闻记者查询,佳兆业在深圳面临的恶劣状况除影响再融资之外,还可能面临信托和基金违约风险。此前佳兆业曾通过成立金融集团,搭建了私募基金管理平台——深圳市佳诚基金管理有限公司(下称佳诚基金),并与大型信托公司合作发行了多款私募基金,这些资金主要投资于深圳旧改项目——目前,这部分融资即面临违约风险。


今年3月底,由佳诚基金发起的佳诚·佳兆业稳赢一号开始发售,发行规模7000万元,投资资产是佳兆业旗下位于深圳的酒店和商铺,由于这只基金的劣后投资大于6个月,那么在这些投资资产如今被暂停产权转让后,投资回报如何兑现将面临风险。


值得注意的是,这只基金所投资产的原持有人是今盛工程管理咨询(深圳)有限公司,担保人之一则是佳兆业深圳,而这两家公司正好在此次被限制转让股份。


另外,佳诚基金自开展业务以来,成功发行了深圳桂芳园、深圳佳惠稳健、深圳佳选稳赢等多个房地产投资基金,基金管理规模约75亿元。这些资金基本上都是为佳兆业自身项目服务,主要投入的就是深圳旧城改造项目。其中,注册资金达16亿的深圳桂芳园募集资金就主要投资于国内及深圳地区的旧城改造、产业园区土地及物业资源运作的项目主体。


与佳诚基金合作的国内大型信托公司则包括中融信托、四川信托、以及平安信托等。其中,深圳佳惠稳健和深圳桂芳园的有限合伙人中均有四川信托,深圳佳选稳赢的有限合伙人则是是中融信托。


在佳兆业城市广场这个单体项目中,佳兆业就直接引入了投资者平安信托。目前,平安信托持有这个项目20%的股份。如果项目无法继续销售,合作方平安信托的权益也将受到直接影响。

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