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严调控新常态下如何做好房地产信托业务?

用益研究2021-04-03 06:02:42

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2018年第二季度末,信托公司受托管理的资产规模达到25.61万亿元,稳坐金融业第二把交椅的位置。根据中国信托业协会的统计,2018年第二季度末资金信托投资房地产行业新增规模2714.66亿元,占资金信托上半年新增总规模9034.53亿元的30.05%。 


房地产信托日益在信托领域占据举足轻重的位置:在投资者普遍对信托投资高收益率的预期下,目前国内的投资领域中仅有房地产、矿业、艺术品等相对风险较高的行业才能承受较高的融资成本,而矿业、艺术品等行业风险难以把控,房地产行业属于传统行业,一般有土地、在建工程或者房产等实物进行抵押作为保障,因此房地产成为信托行业得宠的投资领域。针对如何有效开展房地产信托业务,包括如何尽职调查,如何把控房地产信托的项目风险等问题,笔者根据多年的信托从业经验提出自己的一些心得体会。

 

一、房地产信托的预审 


房地产信托的预审,主要是项目可行性判断,从以下三方面着手: 


(一)合规性风险的判断 


1.信托资金用途的限制:

 

根据银监会办公厅265号文《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》的规定,严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款,不得向房地产开发企业发放用于交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。该文主要是针对房地产信托的资金用途进行限制。 


2.房地产项目利用信托融资模式的准入规定: 


根据银监会办公厅54号文《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》的规定:信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。该规定中的“项目资本金比例”目前按照国务院27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的规定执行(其中:保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%)。 


3.还款方式的限制: 


根据银监会非银部2011年16号文《中国银监会非银部关于进一步规范非银行金融机构中长期贷款还款方式的通知》的规定,对于整贷整还类中长期贷款存量部分中固有及单一信托贷款,尤其是投放到房地产、政府融资平台等风险易集中爆发领域中的,信托公司应该积极协调联系委托人与借款人,对已订立的存量业务合同进行修订或者增加补充条款,依据已有合同内关于合同变更的条款,对还款方式进行调整,做到每年至少两次偿还本金,利随本清。 


(二)房地产信托综合风险的判断 


1.在房地产信托项目的资料预审中,信托经理需要对交易对手(以下简称“融资方”)的信托融资资金用途是否合理进行初步的判断。在前文表述中提到由于银监会文件规定“不得向房地产开发企业发放流动资金贷款”,因此一般房地产信托融资资金基本用于房地产项目的开发建设(以下简称融资标的项目),那么如何判断信托融资金额的合理性:


(1)融资标的项目刚启动时,通过参考房地产项目的可研报告判断该项目的预算总投资,根据自有资金投入的测算和融资方提供的相应财务凭证,根据判断信托融资金额的合理性;


(2)融资标的项目在建时,通过参考“未来项目仍需投入部分”判断信托融资金额的合理性


(3)融资标的项目建成时,一般不需要进行融资,但也存在特殊情况:判断是否存在房地产项目销售不理想而导致需要融资以“借新还旧”;是否用于融资标的项目的后期装修;是否通过融资偿还拖欠的项目工程款;是否存在融资标的项目总体规划有变动需要增加资金投入等。通过对信托融资金额合理性的判断,在项目预审时即可初步判断是否可能存在融资方挪用信托资金的嫌疑。

 

2.对房地产信托的还款来源是否充足(还款能力),是否有还款意愿(信用状况),担保措施是否合理(抵、质押率)进行初步判断。即信托经理需要对融资标的项目未来销售情况进行初步判断,对融资方的信用情况(通过人民银行征信系统中的信用记录报告等渠道获取),提供的抵、质押物进行初步判断。为了方便信托公司更为有效监管融资项目,原则上要求抵押人提供融资标的项目的土地或者在建工程或者房产进行抵押,一般也可以由关联方提供其他的抵质押物。

 

3.在房地产信托项目的资料预审中,信托经理需要对融资方的财务情况进行初步了解,通过分析融资方的财务数据及财务指标(包括但不限于资产负债率、流动比率、速动比率、营业收入、净利润等)掌握融资方的财务情况,通过以下多种途径对融资方的财务数据质量进行初步判断: 


(1)通过取得人民银行征信系统中的信用记录报告来获取融资方的真实对外负债数据,与其财务报表中的“短期借款”、“长期负债”等科目情况进行比对,了解财务报表中对外负债的真实程度。 


(2)比对以下四个项目:融资方提供的可研报告中提到的融资标的项目预计自有资金投入、融资方财务报表中的“存货”、“预付账款”、“无形资产”等科目余额、融资标的项目的实际工程进度(融资方提供的项目照片或者公开渠道获取的项目图片,并尽职调查进行核实)、融资方现金流量表中的“购买商品、接受劳务支付的现金”。通过以上四个项目的比对,初步判断融资方在融资标的项目中的自有资金投入金额。 


(3)通过了解融资方的关联企业往来款(包括:其他应收款、其他应付款、长期应付款),判断是否存在股东随意抽逃资金或者占用股东关联款等情况;通过企业了解融资方的“应付账款”、“应交税金”、“应付职工薪酬”等科目,初步判断是否有拖欠工程款或者职工工资、税金等现象,同时能进一步判断企业的财务制度是否相对规范。 


(4)关注融资方的“预收账款”科目,该科目一般核算融资标的项目的预收售房款,通过了解该科目的余额结合“营业收入”,综合判断融资标的项目的销售情况。如果“预收账款”科目仅为核算预收售房款,则在计算融资方真实的资产负债率等负债指标时剔除该科目的余额。


(5)关注融资方的“资本公积”科目,了解其“资本公积”的核算是股东投入还是对资产的评估增值,在实际操作中,融资方通过对融资标的项目的土地或者在建工程或者房地产进行评估,从而将评估增值部分记入“资本公积”,并视同为自有资金投入,使融资标的项目能满足自有资金投入比例达到30%以上,从而满足房地产信托融资或者银行贷款对自有资金投入比例的要求。但该做法不符合会计准则核算的要求,一般只有在清产核资、非货币性交易时才能以评估价值确认入账。 


(三)对房地产信托业务效益的测算 


信托公司开展房地产信托业务,主要是收取信托管理费,一般是根据房地产信托规模的一定比例收取。信托项目产生的所有费用一般由信托财产承担,因此,信托公司收取的信托管理费属于自营业务的净收入,核算房地产信托的业务效益主要是从“机会成本”出发。根据银监会对信托公司净资本的考核,对房地产信托的风险系数均单列说明,其中:单一融资类信托业务房地产类融资中“公租房廉租房类融资的风险系数为0.5%,其他房地产类融资为1%”;集合融资类信托业务房地产类融资中“公租房廉租房类融资的风险系数为1%,而其他房地产类融资为3%”。如果收取的信托管理费率低于应计提的风险系数比例,则信托公司可以利用净资本进行更为高效的投资。因此在实际操作中对开展房地产信托业务需要通过对比信托管理费率与该业务所占的风险系数进行效益的测算。

 

二、房地产信托模式的确定 


信托公司开展房地产信托业务,一般可以采用股权投资、信托贷款、项目收益权转让与回购等方式,一般根据融资方的实际情况进行信托模式的选择,一般在融资方准备购买土地使用权或者刚取得融资标的项目的土地时,自有资金投入比例不足但项目风险可控的前提下,信托公司可以考虑采用股权增资的方式为其提供资金融通。而在融资标的项目已经达到自有资金投入比例的前提下,可以采取信托贷款、项目收益权转让与回购等方式进行资金融通。 


三、房地产信托业务的尽职调查 


在对融资方、融资标的项目有进一步的认识后,进行尽职调查才能有的放矢。对融资方进行尽职调查时,笔者认为需要关注融资方(包括担保人)以下基本情况:经营现状(包括但不限于营业范围、是否有其他产业、行业地位、资产规模、经营收入、净利润等)、股权架构、历史沿革、实际控制人基本情况、公司战略、已经开发和目前投资项目的情况、土地储备情况、预测企业整体资金需求及预测未来销售收入等,同时相应了解融资方所属集团的经营情况、上下游客户、产品模式、财务情况、贷款情况、用还款计划等。


除了解融资方的还款能力和还款意愿外,还需要判断除融资标的项目作为第一还款来源外,是否有其他足额的还款来源,是否其他的担保主体可以作为风险缓释措施的有效补充。同时在条件允许的前提下,从当地银行或者当地的其他金融机构了解融资方是否有民间借贷行为以及融资方在当地的影响力和口碑,从当地法院系统中了解融资方是否有未决诉讼等情况。

 

对融资标的项目(包括抵押物等)进行尽职调查时,笔者认为需要关注:


(1)融资标的项目的整体环境。在宏观层面,参考项目当地GDP、人均工资水平、当地房价均价、未来发展规划、购房者的观念、当地是否有限购限贷限价等;在中观层面,参考当地的区域产业规划、周边的楼盘销售情况;在微观层面,参考融资标的项目的地理位置、周边配套设施,包括教育设施、医疗设施、交通配套等。


(2)根据当地国土局的公开消息,了解当地土地拍卖的价格,特别是融资标的项目周边的土地拍卖情况,结合融资方交付的项目土地价款,掌握融资标的项目的土地真实价值(注意关注土地的性质,土地性质包括:住宅、工业、商业、商住、旅游、生态综合用地等,在进行比较时特别注意不同土地性质的价值差异大)。


(3)融资标的项目建设进度及总投资的成本核算:通过现场调研,了解项目的进度,属于光地状态、打桩、修地下室、正负零零、在建、封顶还是完工,通过项目的进度初步判断融资方自有资金投入情况、结合融资方的财务数据(包括存货、预付账款、无形资产等)、融资方提供的自有资金投入的发票或收据等进行融资方自有资金投入金额的判断。根据融资标的项目的可研报告(一般由融资方委托第三方出具)判断自有资金投入比例,一般需要对建筑成本的合理性进行核实,可以借助《广东省建筑综合定额》或者参考项目当地的房屋建筑工程经济指标进行判断:一般高层住宅的建筑成本与低层住宅的建筑成本、别墅的建筑成本是有所区别的,板楼和塔楼的建筑成本也是有所区别的。


(4)融资标的项目未来销售情况:结合融资方提供的销售计划预测表,通过实地走访项目周边楼盘情况,自行判断项目的未来销售价格(判断依据:当地房价均价、周边楼盘销售均价、目标客户人群的购买力、融资方在当地的影响力、房价中是否带装修)等,根据可售面积(包括:住宅可售面积、商铺可售面积、车位个数等数据)进行测算,作为第一还款来源,融资标的项目未来销售收入金额要有所保障。


(5)融资标的项目未来利润情况:通过测算预计的项目销售收入、项目总投资,结合对融资标的项目可能发生的营业费用、管理费用、财务费用、营业税及附加、土地增值税(根据项目当地的实际情况,土地增值税在测算时可以使用预征法或者清算法,预征法是按照项目当地规定的土地增值税预征比例进行测算,清算法则时假设项目进行清算是根据需要缴纳的土地增值税进行测算)、企业所得税进行合理的预测。


在融资标的项目完成尽职调查后,取得项目的相关财务数据,一般需要进行融资标的项目的财务指标测算,包括:销售利润率、投资利润率、盈亏平衡点、偿债保障比率等。同时对项目进行压力测试,一般是假设销售价格下跌10%和20%,总投资成本增加10%和20%分别进行测试,分析在销售压力和成本压力环境下的各项财务指标以判断融资标的项目的投资风险。 


四、房地产信托业务的风险控制措施 


房地产信托业务的风险控制措施主要是抵押物,笔者认为针对抵押物需要关注以下三个方面:


(1)关注融资标的项目当地国土局或者房管局等抵押登记机构关于办理抵押登记的特殊规定,避免因当地抵押登记机构的特殊规定影响融资标的项目的抵押登记工作。例如有些地区的关于抵押登记办理的特殊规定如下:广东省的佛山市和东莞市不能办理项目的在建工程抵押;广东省的河源市和揭阳市办理在建工程抵押需要融资项目取得预售证;江苏省的启东市办理在建工程抵押需要融资人与抵押人为同一人;在无抵押前提下房地产项目取得预售证后,广东省的湛江市无法办理在建工程的抵押。


(2)在设计房地产信托融资方案时,需要考虑届时在预售房网签时必须涂销在建工程抵押或者在取得预售证时需要办理土地抵押转为在建工程抵押等情况,此时需要注销抵押物,融资方是否可以提供过渡的抵质押物以避免出现抵押物“悬空”状态,这些细节必须提前沟通。


(3)关注抵押物的评估报告的数据是否合理。抵押物的评估方法一般是市场法、收益法、成本法、假设开发法等,信托经理应该熟知以上评估方法的使用情景:市场法一般适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产;收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产;成本法适用于评估新的或较新的房地产价值,也适用于很少发生交易而限制市场法的运用,又没有经济收益或没有潜在收益而限制收益法运用的房地产,以及以公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产,假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法测算的房地产。 


在房地产信托业务的风险控制措施中,信托资金的使用和项目销售回笼资金的监控必不可少。由于信托公司目前尚无资金监管的能力和渠道,一般只能委托当地的合作银行进行监管,保障不出现信托资金挪用的现象。同时对项目销售回笼资金进行监控,保障第一还款来源的实现,在实际操作中必须注意在签署的资金监管协议中加强资金监管银行的监管义务和违约责任,避免出现监管银行和融资方勾结导致信托项目出现资金监管的风险。

 

将每年预计还款的信托融资本息与预计销售回笼资金数额进行对比,确定销售资金监控账户中的留存资金比例进行资金监控,以保障信托贷款本金利息的偿还,同时需要关注融资标的项目当地的房管局对项目销售回笼款项用途的限制,例如:广州市房管局规定项目销售回笼资金不能用于偿还贷款,广州当地房地产开发商需通过支付一定的费用给项目建筑施工方后,借用其银行账户进行过渡来偿还贷款。 


五、房地产信托业务的后期管理 


房地产信托成立后,需要定期走访融资方以及对融资标的项目进行贷后的现场调查,从项目的建设进度及信托资金投入情况判断信托资金是否存在挪用,融资方或者担保人是否有出现资金链断裂的风险、融资标的项目是否有出现自有资金抽逃、销售回笼款项无法监管到位等现象。如果预计出现影响房地产信托兑付的风险,信托公司应该及时采取措施,包括但不限于要求融资方提前还款、处置抵质押物等,保障信托资金的安全。 


房地产信托业务对信托业务人员的素质要求比较高,需要掌握多方面的知识和信息量,除需要掌握信托行业的法律法规外,还需要熟悉房地产行业的门道,才能真正让金融资金服务实体经济。


作者:陈涵

来源:财会学习

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