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陕西房地产信托业务被叫停?连涨29个月的西安房价会降吗?

华商房产2020-02-13 07:30:50

来源:西安楼市情报;作者:蓓子


近日,一则地产信托叫停的传闻犹如重磅炸弹,投入房市之中。


传闻陕西某信托公司收到银监局窗口指导,要求公司全面暂停房地产信托业务,若前期已通过监管报备,且合同和抵押等担保措施已办理完毕的,可允许继续放款。 


据了解,昨日下午华商报记者咨询陕西两家信托公司,他们相关负责人均表示,“暂时没有收到(银监局)相关通知”。对此我们也专门致电相关知情人士,得到回复是暂时不便对外透露。


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银监会暂停房地产信托业务?


8月20日上午,地产和金融圈传闻一则消息中显示,一家陕西信托公司业务负责人表示,上周五他们收到了银监会的窗口指导,要求公司全面暂停房地产信托业务,若前期已通过监管报备,且合同和抵押等担保措施已办理完毕的,可以允许继续放款。



为什么会有这样的传闻?在近年来房地产调控政策的施压下,地产商从信贷渠道融资难度提升,转而通过信托途径获得资金,导致房地产领域信托资金规模增速狂飙,从2016年一季度的-3.14%上升到2017四季度的59.69%。这一现象在金融去杠杆的背景下尤为凸显。今年上半年集合类信托成立整体萎缩,但房地产信托逆势上涨。用益信托数据显示,上半年68家信托公司集合信托成立规模合计7280.4亿元,同比下降19.41%。而房地产信托成立规模为2645.86亿元,同比增长54.34%。


今年3月至6月,深圳、甘肃、浙江三地银监局相继对相关信托公司作出处罚,处罚事由分别为“违规向土地收购储备中心放贷,严重违反审慎经营规则”、“将信托资金违规用于土地储备贷款”、“房地产项目贷款审批管理不审慎”,处罚金额均为30万元。


越来越多的房企为了扩大规模和获取更多的利润,纷纷加入抢夺“现金流”行列。在这背后反映出各大房企融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境。同策研究院研究总监张宏伟曾表示,房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。


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信托收紧 开发商日子更不好过


据公开消息显示,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面被堵。


根据普益标准发布的报告,截至目前,房地产信托平均最高收益率已从2016年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.30%,总体上浮1.37%。信托收益的上升,相对开发商而言,则是融资成本的上升,面对高负债率的企业,持续攀升的融资成本更加剧了企业资金风险,一旦信托收紧,开发商日子将更不好过。


据不完全统计,2012、2013年信托违约事件达27起,大部分集中于房地产信托计划中,涉及一线城市的4起、二线城市5起,三四线城市6起。其中一线城市的房地产信托计划违约风险多由项目之外的道德风险问题引发;而二三四线城市的房地产信托风险则多由项目本身资金链出现问题而致。


据相关金融机构人士透露,在全国百强房企中,负债率过高的房企,“几乎从我们融资名单上排除了,风险太大了。现在成本相对较低的融资是以项目合作方式进行的融资,这样风险相对可控。”

今年年初银行停止“开发贷”及此次信托调控,又从房企一方剁手去杠杆,买地、盖房的资金不再唾手可得,这对于房企来说无疑是致命打击,他们将越来越难从银行获得贷款,也越来越难获得信托融资,资金压力将会增大。


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房地产信托暂停 房价会降吗?


其实房价涨不涨,该不该出手买房,才是老百姓关心的永恒话题。那如果信托真的暂停,开发商会降价销售吗?


为抑制房地产的过热发展,监管部门自去年起已经出台了一系列调控政策,今年,全国各地调控不断升温,仅2018年上半年就出台了楼市调控政策200次以上,这些调控措施从规范房地产企业的拿地行为到房产销售端的限购限贷等方面不一而足。


信托若是真的暂停,对于大型房企来说,为了获取一定的现金流,减少企业资金压力,则可能松松捂盘的手指,在局部降价;如果是中小房企,则面临被收购、重组的命运。


反应到购房者一方,暂停房地产信托无疑是给楼市带来比较全面的利空,促成限购城市楼市一定程度的降温。


不过,还是那句话,在稳字为先的前提下,遏制房价上涨,并不意味着房价就要直线下跌。好比三伏天屋子开电扇,凉爽有余降温有限,寄希望于这次降温能退回三五年,让房价腰斩,以便趁机抄底的想法,也是不现实的。对于部分周边配套好且是大型房企开发的项目,大规模降价肯定不现实,有可能会加大优惠力度或者暂时不会涨价。相对于一些小开发商,本身位置偏僻、配套不太完善的项目小幅降价的可能性还是比较大的。


不过说白了,这还是一场博弈,到底调控政策能给楼市降温到何种程度,还要看最终的落实。