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置富产业信托 (778.HK) - 资产增值计画将提升盈利水准

辉立资本2020-03-16 06:49:45

辉立证券研究部(Research Team)

 

投资建议

增持

建议时股价

$9.420

目标价

$10.500

推介日期  2018年8月23日

投资概要

-续租理想,业绩持续稳步增长;

-有效的成本控制推高物业收入净额增幅;

-偿还贷款节省利息开支,缓和来自加息的压力。

上半年业绩稳定增长

置富产业信托目前在香港经营管理16个商业物业,目前旗下物业估值达到407.78亿港元,按可比口径增值8%2018年上半年,置富产业信托实现收入978.1百万港元,同比增长2.2%,剔除出售和富荟的影响同比增长达4.2%。物业运营收入净额达748.6百万港元,同比增长3.0%,剔除和富荟影响增长4.6%。可供分派收益达到505.2百万港元,同比增长3.7%。公司每基金单位分派达到26.34港仙,同比上升3.2%,年化收益率达到5.8%

出租表现优越

自该信托在香港上市以来,一直保持了高于市场水准的出租率。2017年物业整体出租率为98%2018年上半年出租率为96%,主要是受到置富嘉湖的资产增值措施开展影响。预计资产增值计画完成后,公司的出租率有望回归正常。今年上半年,续租租金调升率达到13.6%,每平方尺平均租金45.9港元。租户组合持续多元化,60%以上租金收入来自日常必需消费品租户。

资产增值措施增强未来盈利能力

公司积极推进资产增值计画,提升出租回报。公司于2018年开始置富嘉湖资产增值计画,预计于2019年底前分阶段完成。置富嘉湖于1996年落成,总面积大于66.5万平方尺,是天水围地区最大的商场,该物业在2018年上半年的收入占总收入的18.4%。公司目前在进行西座的工程,预计耗资1.5亿港元。重整布局之后有望改善人流,引入更多互补性质的商户,提升整体运营效率。预计该计画完成后,公司的盈利水准将进一步提升。

完成出售和富荟

2018年上半年置富产业信托以19.88亿港元出售和富荟。置富产业信托持有该资产五年,出售价格相当于原购入价的3.1倍,并较其于20171130日的估值高出88%的溢价。交易于20182月完成,录得收益约921百万港元,出售所得收益被用于资产增值及偿还债务等。

财务状况稳健

公司通过出售资产和审慎的风险管理,提升财务灵活性与安全性。公司于20182月偿还了11亿港元债务,目前公司资产负债比率为22.3%,实际借贷成本2.72%54%利率成本已使用金融工具对冲,避免了大部分利率波动风险。

估值与风险

我们的目标价是10.5港元。置富产业信托的租户大多从事日常必需品消费业务,这使得租金收入稳定,具有较强的抗跌能力,受宏观经济环境影响较小。同时,公司的资产增值计画将成为未来增长新动力。此外,公司财务状况稳健,收益率吸引。因此,我们给予置富产业信托10.5港元的目标价,相当于净资产折让35%。风险包括:加息使债务成本上升;置富嘉湖资产增值计画效果不及预期。

财务报告

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