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【你必须要知道的】澳洲购房资金安全性分析&什么是Trust Account

移民留学早知道2020-05-24 09:53:23

房产作为大多数人一生中最大的一笔投资,通常是极其谨慎的决定。而房产投资的安全性,也成为大家最为关注的问题。今天,小编就为大家详细讲解澳洲购房过程中涉及到的“钱”的问题,让您的投资安全无忧!



什么是信托账户?


澳洲的信托帐号(Trust Account)是由澳洲政府负责监督审计的,由开户人托管购房者资金的帐号。其中每一笔资金的来龙去脉受到政府的严格监控,每一个人的资金都被严格限定用于此人授权的交易。


信托账户可以用于收取:

-       房产定金或首付

-       租金

-       与购房相关的其他相应费用(如申请费,广告费,维修费等)



信托账户如何受监管?


1)购房中涉及的信托账户是由澳洲政府和律师监管的,每一笔进出信托账户的交易,托管人都需要在系统中进行相应的登记,并且明确以下内容(包含但不限于):


-姓名(及护照信息)

-对应物业

-用途

-具体金额




2)每个财年结束之后,信托账户都需要交给一个授权的信托审查员(Approved Auditor)来进行信托账户审查。


审查员会查看每一笔进出账证据,对方收取账户的具体授权,以及相对应的支持文件。审查结果将会直接由审查员提交给澳洲的相关信托监管机构,如在维州,审查机构由维州消费者委员会(Consumer Affairs Victoria)负责。


如果在审查过程中发现有任何不明资金的流动或者可疑之处,则消费者委员会会下派专员来信托管理机构进行抽查和进一步审核。如委员会确认有任何问题,会严惩信托账户的持牌人。


3)赔偿


信托资金是受法律保护的。


如在维州,维州物业基金(The Victorian Property Fund)将会对所有保存在房产销售公司/过户律师注册信托账号的资金提供保护。该基金受维州消费者事务协会(Consumer Affairs Victoria)监管。


如果任何销售公司或者过户律师对信托资金因以下行为操作不当,导致资金亏空,该基金机构都会赔偿购房者的相关损失:
-      盗窃
-      盗用
-      诈骗性挪用

如果购房者有证据证明该资金被挪用,并和对方协调无果,则可以通过维州消费者事务协会网站上面的申诉步骤进行申诉,或者随时拨打他们的咨询热线进行查询。


维州消费者事务协会(Consumer Affairs Victoria)网站:

https://www.consumer.vic.gov.au/resources-and-tools/other-languages/chinese



购房环节


在澳洲,整个购房流程的环节中,只要有涉及付款的环节都会有信托账户参与。


跟购房相关的信托账户有以下几个:


1)房产销售公司的信托账户 

2)购房者代表律师的律所信托账户

3)开发商销售公司的信托账户

4)开发商律师的律所信托账户



   

预定金(Reservation fee)

在交付5000澳元的购房定金时(不同开发商或地区的定金可能会不同),这个定金将存入到澳洲房产销售公司的信托账户中(不是销售公司的直接账户)。也有开发商会要求该预定金直接打入开发商或开发商律师的信托账户中。


注意点

1)正规的销售公司在交付购房订金时会提供以公司开头的正式预订单(Sales Advice),上面会说明预订房屋的信息,预定金额以及相关细则。


2)在交付预定金后,购房者有几天的项目预定周期(具体周期根据开发商要求可能会有不同),可决定是否签约合同。假如在正式签订合同前,购房者决定放弃购买,定金会全额退还给购房者(除非开发商有提前标明会收取部分手续费)。


3)在购房者支付首付款后,该预定金将会退回给购房者指定账户,或者充当10%首付的一部分。


   首付 (10% Deposit)

在签署合同后, 购房者需要支付10%首付,这个10%首付需保管在开发商律师行的信托账户中(不是律师或开发商的直接账户)。



注意点


1)小编建议购房者可先把首付连同海外投资审查申请费(FIRB)等其他购房费用一起打入购房者代表律师的信托账户,再由律师统一把首付款打入开发商律师信托账户。全部资金进出皆有信托收据和打款证明做支持,您可明确知道每笔款项的进出。


2)10%将会在开发商律师的信托账户一直保存到房屋交割,在交割前开发商不能动用任何在信托账户中的金额


3)如果是房地套餐,购房者则需要支付土地款项10%给土地开发商律师信托账户建筑款项5%给建筑商账户(非信托账户)


4)在客户签署合同之后,除了拍卖(Auction)房产外,购房者会享有冷静期(Cooling off period)


该冷静期允许购房者的反悔,但是此时的反悔可能会带来相应的损失。如果过了冷静期而反悔,则会有更大的损失。不同的地区和州对于合同交换后反悔的罚金赔偿略有不同,购房时一定要注意查明。


比如在冷静期内反悔,在新南威尔士州(NSW)将会损失合同上购买价的0.25%作为罚金;在维多利亚州(VIC)为0.20%或100澳元。如果过了冷静期反悔,则将损失全部10%的定金首付。



   

交割尾款

在交割前律师会根据楼盘及购房者情况计算所需的交割尾款。


购房者代表律师会负责处理交割时开发商律师之间的交流以及金额的协调。在交割手续完成后,购房者代表律师会在2-4周内出交割完成信(Final letter),把所有交割款项使用的明细都列进去。交割多余的款项也将会退还到购房者指定的信托账户。



注意点

1)付全款:

请在交割前 14 天准备充足的款项并打入购房者律师的信用账户


贷款:

请跟贷款经理确认可贷金额,继而确认需要准备的余款并在交割前14 天内打入 贷款银行的对冲账户


2)在成功交房后,10%的首付款才会由律师信托转给开发商,这个时候开发商才会拿到100%的房款。



   

房地套餐中的建筑款项(Construction Progress Payment)

在房地套餐的建筑款项,如果购房者选择现金完成建房过程,则需要在施工开始前,把100%的建筑款项转到澳洲的信托账户进行保管。


购房者可以选择打入房产销售公司的信托账户或者购房者律师的信托账户。之后在每一笔进度款需要支付时,信托机构会把相应的款项打入建筑商的账户中(此账户非信托账户),而建筑商会出示相应的收款收据确认款项到位。



注意点

1)在建造的过程中Builder(建筑商)通常都是要求5次付款,每个时段付款的金额都是在建筑合同里商定好的。


2)与首付及尾款同理,所有在信托账户中的进出账,均会有信托收据和打款凭证作为支持。



Q
&
A

Q

如果我通过第三方代为支付预定金、首付、尾款或者建筑款项,但是第三方没有按时支付,会有什么法律问题?

在合同交换后,一般法律要求在一定时间内支付定金。


如果购房者没有按时支付(这里的“支付”以开发商律师信托账户收到资金为准),可能导致您违约,合同被开发商取消, 或者合同被开发商终止,同时理论上买方可能需要承担支付10%的法律责任,开发商有权追偿买方要求支付房价10%以及利息(当然开发商是否会起诉或者追偿是由开发商全权决定)。


在您付款到您的代表律师信托的情况下,相关机构都会第一时间依法转款到开发商律师信托账户,并可开发商/开发商律师保持一个良性沟通,确保客户权益不会受损。


Q

我把购房款转入房产销售Z中介公司,就视为支付给开发商了吗?

不是。在澳洲,不管是签约交换合同期间还是房屋交割期间,开发商是以其代表律师律所的信托账户收到买方的付款视为真正收到款项。 支付给房产代理公司并不等于支付给开发商。


在澳洲购房交易中,您的代表律师代表买方,开发商律师代表开发商,房产代理中介公司代理开发商销售房产,但是房产代理中介公司不是开发商(代理公司和开发商是完全两个不同的机构)。除非房产代理公司提供信托账户,否则您不应当也不可以将购房款项支付给房产代理公司的普通账户。


小编建议只使用信托账号收取您的房款,在收到后,会给您发送相关信托收据,证明该款项是由信托账号收取。并且会在收到后,把该款项转到开发商律师信托或者您的代表律师所信托。


Q

我是否能以人民币方式支付到我的代表律师或者其他人的中国银行账号?

不可以人民币支付到中国的银行账户。


根据澳洲法律规定,小编只建议只使用澳洲本地的信托账户,您的款项也必须支付到澳洲的信托账户。